自 988 年第一幅地块的土地使用权出让以来, 至 1995 年底, 上海市出让各类内外销 地块 1591 幅, 出让 土地面积 111. 11 平方公里。虽然一般内销商品 房的开发早在 198 年 就已经 启动, 但是这 些内销 商品房 大部分 都是在 划拨用 地上兴建 的, 到 199 年及以后, 一般内销商品房才严格纳 入土地有偿出让的轨道。 其中内销地块可分三类: 浦东内销地块、 外资内销地块和内资六类用地。虽然浦东新区在 1990 年就规定内销地块的土地 使用权实行有偿出让 , 但是到 199 年 新区 规划土 地局 成立后 土地 出让 才开始 正式 操作。而 外资 内销地 块的 土地出 让是 从 1994 年开始的, 外资内销用地是指在上海 危房、 棚户、 二级旧里密集的地区和需搬迁的三废工业基地, 通过土地 使用权出让 的 方式, 利用外资进行内销商品住宅开发经营的地块。到了 1995 年, 内资六 类用地也 开始进行运 作, 内 资六类项 目用地是指 商 业、 旅游、 娱乐、 金融、 服务业、 商品住宅等内资内销项目的地块。表 1 比较 1993 至 1996 年, 内销与外销土地出让的情况
1993 年 内销地块( 幅) 土地面积( 万平方米) 建筑面积( 万平方米) 外资内销地块( 幅) 内销商业六类( 幅) 浦东新区( 幅) 土地面积( 万平方米) 外资内销住宅 内销商业六类 浦东新区 可建面积( 万平方米) 外资内销住宅 内销商业六类 浦东新区 外销地块( 幅) 土地面积( 万平方米) 可建面积( 万平方米) 44 4914. 89 46. 18 10 5 0
1994 年外销土地出让面积是内销的 5 倍, 1995 年和 1996 年因为内 销土地出让 面积增加 和外销土地 出让面积 减少, 1996 年内销土地 出让面积 519. 62 万平方米, 已超过当 年外销土 地面积 378. 6 万平 方米。1994, 1995 年内 销地块 出让主 要集中 在 浦东新区, 但 1996 年 内销商业六类的土地出让面积 246 万平方米已 超过浦 东新区 内销地 块土地面 积的 206 万平方 米。表 2 和表 3 列出 历年外销土地出让状况, 1996 年, 内销地块出让 519. 62 万平方米, 其中 80% 是 住宅用地。而 外销地块出 让 378. 6 万平方米, 其中 71% 是工业用地 。 由此形成了外销以工业为主, 内销以住宅为主的投资结构。
责编: 小瑞 成片开发 旅游 其它 2. 按出让地区划分 市区 浦东新区 郊区 郊县 二 可建面积( 万平方米) 不含补地价和成片开发地块 1. 按用地性质划分 住宅 其中花园别墅 综合楼 商业 工业 旅游 其它 2. 按出让地区划分 市区 浦东新区 郊区 郊县 三 四 补地价建筑面积
表 3 外销地块出让情况( 面积)
作者未能找到表中空置的数据。在 1992 年~ 1996 年这五年 间, 1993 年的外销土 地出让面 积最多, 然后每年 均有大幅 下 降。1992 年和 1993 年的外销土地有 超过 一半 都是 成片 开发, 而 在 1995 年 和 1996 年 工业 用地 所占 的 比重 已超 过一 半, 在 1992 年和 1993 年有超过一半外销土地出让都是在浦东。到了 1995 年~ 1996 年, 在浦东的比重 下降, 有超过一半都在上海 郊 县。
虽然从 1993 年~ 1995 年, 外销土地出让面积不断下降, 但可建面积却没有大幅减少。平均容积率由 1993 年的 0. 129 升至 1996 年的 1. 415, 土地利用趋向集约化。在房屋性质方面, 在 1992 年和 1993 年, 综合 楼约占可建面积的一半, 而 1994 年后厂房及工业房屋却占了一半。在浦东新区土地出让可建房屋面积不断 下降, 到 1996 年差不多是完全没有了。总的来说, 1992 年和 1993 年, 外销土地出让主要是在浦东的成片开 发和市区的综合楼。但近年( 1995 年, 1996 年) 改为主要是在上海郊区( 非浦东) 的工业厂房。另外外销花园 别墅的土地出让不断下降, 1996 年已完全停止。
上海的土地出让 价格是根据土地的权属、 用途、 等级、 积率等 由政府 给出的法 定基价, 再 以协议 方式而 决定的, 只有 极 容 少数是通过招标或拍卖而产生。因此这个价格不能完全反映市场的需求状况。 ( 同济大学测量与国土信息工程系 200092)
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