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上海建农村土地流转服务中心 一半土地已流转
08年0月11日0:55
筹备中的农村土地流转服务中心,是农村土地流转的有形市场，农民可以在市场内自主或者委托流转土地。
上海拟在奉贤、金山、浦东、崇明个区县各建一个“农村土地流转服务中心”。
理财一周报记者了解到，4个中心的地址已经选定，每个中心将拥有100多平方米的交易大厅，并设有政策咨询、合同签订指导等窗口，无偿为农民提供信息服务。
据专家介绍，家庭承包经营是我国农村基本经营制度。土地延包30年不变，30年后也不会改变，这是中央的既定方针。同时，《农村土地承包法》规定，按照“依法、自愿、有偿”原则，土地承包权可以流转；去年颁布的《物权法》把土地承包经营权列为“用益物权”，可以获得与其他物权一样的市场交换价值。
目前，上海正处在小土地经营向大土地经营转轨的过渡时期。在2003年之前，农户承包地流转以农户自行流转为主，这一时期的土地流转没有协议、合同，或者协议、合同不规范，价格低。2003年以后，农户承包地流转则以委托流转为主。
据调研统计显示，截至2007年，上海市农户承包地流转面积达134.3万亩，占延包总面积53.7%。其中，流转后实行规模经营面积（按粮食作物30亩、蔬菜瓜果等作物15亩以上统计）为84.6万亩，占流转总面积63%。
当前上海土地承包经营权市场化流转有三种主要形式：转包、出租、入股，其他还有转让、互换等形式。
所谓转包，就是指承包方将部分或者全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。上海全市已转包面积51.8万亩，占38.6%。
金山区廊下镇的土地流转被专家看作是“出租”的形式。所谓出租，是指承包方将部分或者全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。上海全市承包地出租41.1万亩，占30.6%。
转包或出租后，原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。
奉贤区柘林镇的绿都农业合作社则被专家看做是“入股”的形式。所谓“土地入股”，是指承包方之间为发展农业经济，将土地承包经营权作为股权，入股组成股份公司或合作社等，从事农业生产经营。上海承包地入股面积2.9万亩，占2.1%。
专家介绍说，土地承包经营权市场化运作有利于创新农村保障制度，即农民如果转让、交回土地承包经营权，可以获得相应的保障权益。
松江区正在试行老年农民交回土地承包权可以享受退休保障制度。专家认为，对于这种不征地的流转方式，当农用地转为非农建设用地和撤销村队建制时，这部分农民仍然应该享受土地所有权变更后的土地补偿费（地根权）和集体资产量化的分配权。
此外，土地承包经营权市场化运作还有利于实现土地规模经营，发展现代农业；有利于规范土地流转行为，维护农民合法权益。
金山区廊下镇通过上海金土地绿色农业有限公司为农户搭建土地流转平台，扩大了规模经营，全镇已经种植食用菌80多万亩，其中种植一万平方尺的有20多户。
专家认为，要建立健全政府监督管理机制、调解仲裁机制和土地流转的信息化管理机制，通过公开、公正、公平的市场化运作，真正做到“依法、自愿、有偿”，防止变相政府行为、侵占农民承包地和权力寻租，使土地流转在阳光下进行。
廊下土地流转:每亩年租金500元
“整个廊下镇，3.7万亩耕地有3.3万亩是老板在种。”10月8日，上海市金土地绿色农业有限公司（以下简称“金土地”）董事长蒋连奎说。
在金山区廊下镇12个行政村中，90%以上的农民承包地发生了流转，其中10个村的流转比例超过98%，农民自耕地近4000亩，占比不到一成。
当地采取了层层签约的土地流转形式：首先是农民将土地流转给村委会，村委会将土地流转给“金土地”，“金土地”再将土地流转给投资农业的企业。
在专家看来，廊下模式实为“出租”，即农民将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。
数据显示，上海农村地区采取“出租”方式进行承包地流转的有41.1万亩，占全市耕地的30.6%。
廊下镇光明村村民徐连云给理财一周报记者算了一笔细账：每亩农田的收入有两大部分，分别是油菜子和稻谷。按照400斤油菜子每斤2元至2.30元的价格，以及950斤到1000斤的稻谷产量每斤0.95元的收购价计算，一亩农田的全年收入在1700元至1850元。
但农户自己种一亩田的支出也不少：农药费80元、机耕费45元、灌溉费43元、种子费15元、尿素210元、磷费45元、机割费80元，再加上625元的人工费（25日×25元/日），总的支出有1100多元。
这样算下来，种植一亩农田的利润仅有600元至750元。
土地流转后，农户一亩地的年纯收入是500元。而且不用自己耕作后，可以在当地企业打工，按照每小时3.5元至4元的收入计算，每天工作8小时，每个月的最高收入可达到1000元左右。
两相比较，将农田“出租”与自己耕种的收入相差可能达到数千甚至上万元。因此除了种粮大户，多数农民“出租”了承包地。
光明村有4086亩农用地，其中3700亩已经流转，除去223亩村机动用地，流转耕地占比在90%以上。
“在今年年初镇人大会议上，代表们已经要求，至少要把目前的流转费标准提高10%。”光明村妇代会主任、副书记朱火莲说。
按照2007年的标准，发放给廊下镇农户的土地流转费统一为500元/亩。
流转费标准是如何制定的？朱火莲说，流转费的标准制定有两句话：政府统一，随粮价上涨而上调。
在一份公开文件上，理财一周报记者看到这样的描述：廊下镇发放给农户每年每亩的土地流转费全镇统一为250公斤晚粳谷中心价的价值，对于实际低于500元的，以500元计算，就高不就低，以后随粮价上涨而上调。土地流转费采用封闭式运行，全镇使用统一标准发放土地流转费。
蒋连奎10月8日向理财一周报记者透露：“今年土地流转费标准将提高到550元。”
事实上，廊下镇对农户发放的土地流转费已经提高了一次。2004年和2005年，当地每亩承包地的流转费是400元/年，2006年提高到500元/年，这一标准延续到2007年。
尽管如此，也有农户认为，目前的土地流转费标准偏低。在部分人看来，在一亩田的收入中，600多元的人工费可以忽略不计，这样一亩农田的收入也有1000多元。
“关键是粮价上不去，10年来，稻谷的收购价就没有突破过1元。”在徐连云看来，农民种粮收入不高，最根本的原因是农村粮食收购价太低。
“金土地”成立于2002年4月，属集体性质的有限责任公司。其法人代表由镇属事业单位法人兼任，蒋连奎既是公司董事长，也是廊下农业技术推广服务站主任。
廊下镇明确要求，涉及土地流转统一由“金土地”受理，并负责招商引资，与农业项目投资者签约。
为了减少土地流转风险，“金土地”在招标租赁中，实行先交押金后租赁的办法。公司若有土地流转费余额，将设立土地风险基金，以丰补歉、专款专用。
由于该公司流转土地盘子较大，并且由镇政府托盘，如果个别企业经营不善，不能及时足额支付土地租金，农户每年土地流转费也不会因此受到影响。
据蒋连奎介绍，目前落户廊下镇的企业包括光明乳业集团的奶牛生产基地、以温室、林果业为重点的碧业公司、以特种水产养殖为重点的申漕公司以及以种植水稻为主的金廊公司。其中，金廊公司注册成立了自己的品牌大米——“金山博士米”。
位于奉贤区柘林镇的绿都农业合作社，开创了上海郊区农民“土地入股”的先例。
这家成立于2004年12月7日的合作社至今已有1025户社员的4700亩土地使用权入股，占该镇农民承包土地面积的15%。
农民加入合作社后，每亩入股土地每年固定回报为400元、保底分红为200元，此外还可根据合作社每年所取得的效益进行利润分配。
10月9日，上海柘林镇绿都农业合作社（以下简称绿都合作社）何德良理事长表示，这种“承包经营 集体经营”为基础的双层经营体制，让入社农民连续3年每年每亩拿到了800元土地收入，并为合作社农民提供了500多个就业岗位，明显提高了当地农民的收入。
资料显示，截至去年年底，奉贤区已组建150家合作社，辐射带动6万多户农民，占到了全区农民的54％。去年，所有合作社销售收入达到了145亿元，占到农业总产值的三分之一以上。
据上海市农委有关人士介绍，在整个上海农村地区，截至目前已有2.9万亩承包地入股。
今年58岁的何德良早年曾担任生产队长、村农副主任、乡副业公司经理、镇农业科长、农业服务中心主任。自2006年6月14日起，他从行政岗位上退下来，专职负责合作社工作。
绿都合作社不同于上世纪50年代的合作社。何德良说，对入社农户实行的是保底分配和效益分配。
2004年12月7日，由柘林镇农业服务中心、该镇的东方红村和翁家村（现两村合并为金海村）出资50万元注册成立绿都合作社。当时就有425家农户将2066亩土地入股，与合作社签订了《农民自愿用土地入社协议书》。
承包土地入股的社员，按照股份享受保底分配和效益分配，每年保底分配每亩400元，效益分配不低于每年每亩200元。
对于零散种粮的农户，每亩农田600元的保底收入，以及每年数百元的利润分配，是相当划算的。一亩农田一年可收1000斤稻谷，按照0.9元的收购价来计算，收入是900元，除去种子化肥农业等必需的开支，每亩收益为600元，这还不算人力投入。
绿都合作社采取的是入社自愿、退社自由的原则。不过，根据一份农民与合作社的签约样本显示，初始入股原则上在两年内不得退股。
合作社将原先分散在农户手中的土地集中后，再进行规划平整，并依靠政府专项扶持，加强基础设施等“硬件”的建设。
绿都合作社对农户入社的4000多亩土地进行统一平整后，净增土地面积600多亩，并完成了沟、渠、路、仓库配套。
在此基础上，绿都合作社对土地进行农作物产业统一布局，建立8个产业基地：商品粮基地2000亩优质葡萄种植及农家乐旅游基地700亩；特种水产养殖500亩；无公害设施蔬菜基地650亩；非洲菊种植基地300亩；苗圃育种基地200亩；农机服务作业区50亩；金海路两侧绿化景观带300亩。
这些产业基地又分别承包给农业企业和种田大户。目前，参与绿都合作社土地经营的有农业企业3家，专业种田能手5户。
显而易见，绿都合作社的主要收入来源是收取土地承包费。据理财一周报记者了解，在这八大功能区中，现今农家乐休闲观光项目的土地承包费最高，达到每亩3000元/年，粮田承包费最低，每亩为600元/年。
这些上缴给合作社的承包费又如何分配？根据绿都合作社章程，农民将对合作社年终盈利积累进行分配。
合作社的年终盈利分配程序是：首先弥补亏损（存在承包企业无法按时足额上缴承包费风险），其次让入股农民提取不低于10％的公积金，不低于5％的公益金，不低于15％的风险基金，40％实施对农民入股的效益分配，剩余的20％实施现金分配给社员。
据了解，绿都农业合作社目前的股权分为“现金股”和“土地股”。其中现金股为个人出资50万元，入社农户的每10亩土地折则合成一股土地股。
事实上，绿都合作社在成立时的正式名称为“上海柘林镇绿都农业合作社有限公司”。2007年7月1日《农民专业合作社法》实施后，合作社才具有独立的法人资格，绿都合作社此时得以正式定名。
《农民专业合作社法》还规定，具有管理公共事务职能的单位不得加入农民专业合作社，农业服务中心等自然不能成为合作社股东。
据了解，绿都合作社内部已经完成了三项改革，其中第一项是权力配套改革。
根据章程，合作社实行民主管理，社务公开。合作社以社员代表大会为最高权力机构，由全体社员定期选举45名代表组成，每半年定期召开一次，讨论决定关系合作社发展的重大问题。
以理事会为行政管理机构，实行理事长负责制，负责合作社日常事务的处理和建设项目的落实；以监事会为监督机构，对理事会的经营管理行为、财务运作状况进行监督和制约。
第二项改革是实施职责配套改革。承包人在用工上对合作社负责，承包土地时商谈好用工问题，确定人数以确保产业用工；合作社优先安排就近社员工作。合作社对承包企业负责，协调上下左右，确保承包费收足。
最后一项是实施服务配套改革。针对不同项目的特点，制定相应的扶持和服务到位的配套措施。
今年6月份，财政部和国家税务总局下发了关于农民专业合作社有关税收的通知。这份通知对农民专业合作社自产自销的产品给予了部分税收优惠，这让何德良欣喜不已。
何德良说，合作社的产生和发展阶段离不开政府优惠政策。绿都合作社获得了各项财政贴补和不同于工业企业的税收优惠政策；合作社贷款可由区中小企业贷款信用担保中心提供担保，财政对符合条件的予以贴息支持等。
不过，绿都合作社目前仍遇到了政策困境，其中一项是土地政策。据何德良介绍，按照有关政策，每亩粮食基地可建2平方米的仓储用地，但合作社目前还不能算作粮食基地，因此建粮仓无法获批。
在用电价格上，生产生活用电比企业用电费便宜得多，前者用电价格为0.23～0.30元/度,而后者在0.60元/度。何德良希望，合作社用电能以较低的价格标准来收取。
此外，何德良希望地方财政安排资金，支持合作社开展信息、培训、农产品质量标准与认证、农业生产基础设施建设等；同时希望，政策性金融机构采取多种形式，为合作社提供多方面的金融服务。
