受调控政策收紧和优质地块供应减少影响，自8月“三条红线月土地市场热度明显回落，保费率已降至二季度以来的新低，仅为.2%。1月，百轮拍地块数量较9月再次回落，这一趋势延续至11月，地市热度由“秋”转为“冬”。为了更客观地评价当前的土地市场，本文将从高热地块的数量变化、分布格局、价格变化等多个方面对这一现象进行系统分析，并结合当前的政策环境和资金环境对年末土地市场进行分析。作进一步展望。
受“中秋 国庆”假期影响，10月全国土地成交量环比明显回落。2421元/平方米。市场人气方面，一方面受到热点城市优质土地供应大幅减少的影响，另一方面也受到“三条红线”试点实施的影响融资规则。8月新政出台以来，成交溢价率连续次回落，也较9月下降2.4个百分点至12.2%，创今年3月以来新低。
从楼盘拍卖热度来看，10月100轮以上的地块只有20个，自6月达到峰值后连续5个月下滑，仅占100轮以下地块的1/3 6 月进行了多轮招标。总体来看，溢价率和高拍次地块数量保持一致，反映10月份土地拍卖整体热度的指标均出现明显下滑。
从近期数据来看，11月市场热度依旧偏低。截至11月20日，百轮以上的地块只有15块。但考虑到11月深圳、南通等城市优质地块占比提升，全月整体市场热度或较10月略有回暖。
嘉兴、南通优质地块投放频次大幅提升
从高价地块分布来看，10月和11月成交的35宗百元以上地块中，嘉兴占6宗，占比17%。房企的竞争还是比较激烈的，这与近期嘉兴的热点是一致的。土地推广频率的增加有很大的相关性。优质地块分布于南湖、秀洲、海宁、平湖等地。6幅高价拍卖地块全部以最高限价成交，实际溢价率超过30%。一个典型的例子就是平湖稀有的住宅用地，被卓越网拿下。拍卖开始前价格已经处于溢价状态，拍卖后不到10分钟就被爆仓。最终，经过112轮的拍卖，以9676元/㎡的爆单价 32400平方米的中标施工成功中标。实际楼面价约14000元/㎡，实际溢价率高达51.7%。
当然，除嘉兴外，二、三季度表现相对较好的宁波、南通、台州等城市，高价地块也较多，有4块地块百轮以上。但与二三季度不同的是，前期火爆、调控力度加大的宁波优质地块占比明显下降。只有4例，而且大部分集中在余姚、慈溪、奉化等地段较差的地区。不过，在沪苏高铁的良好条件下，南通的表现依然出色。以海门生态城南街区用地为例，周边1公里范围内有不少高端新盘。其中，隆鑫君源项目、中捷地块、中洲地块、星湖地产地块均刷新了海门当时的楼价记录，是海门区重点建设的区域之一。拍卖开始前，进行了7轮报价。最终经过417轮竞价，被深耕海门的万科以15.6亿元的总价拿下。成交底价13551元/㎡，溢价率高达80.77%。不仅如此，龙湖近期还拍得通州高铁新城核心地块r2020-021地块，成交底价高达10005元/㎡，溢价率20.78%，这也创下了板块交易底价的新高。中州地块、星湖地产地块均刷新了海门当时的楼价记录，是海门区重点建设区域之一。拍卖开始前，进行了7轮报价。最终经过417轮竞价，被深耕海门的万科以15.6亿元的总价拿下。成交底价13551元/㎡，溢价率高达80.77%。不仅如此，龙湖近期还拍得通州高铁新城核心地块r2020-021地块，成交底价高达10005元/㎡，溢价率20.78%，这也创下了板块交易底价的新高。中州地块、星湖地产地块均刷新了海门当时的楼价记录，是海门区重点建设区域之一。拍卖开始前，进行了7轮报价。最终经过417轮竞价南通土地市场，被深耕海门的万科以15.6亿元的总价拿下。成交底价13551元/㎡，溢价率高达80.77%。不仅如此，龙湖近期还拍得通州高铁新城核心地块r2020-021地块，成交底价高达10005元/㎡，溢价率20.78%，这也创下了板块交易底价的新高。当年的楼价创纪录是海门区重点建设的区域之一。拍卖开始前，进行了7轮报价。最终经过417轮竞价，被深耕海门的万科以15.6亿元的总价拿下。成交底价13551元/㎡，溢价率高达80.77%。不仅如此，龙湖近期还拍得通州高铁新城核心地块r2020-021地块，成交底价高达10005元/㎡，溢价率20.78%，这也创下了板块交易底价的新高。当年的楼价创纪录是海门区重点建设的区域之一。拍卖开始前，进行了7轮报价。最终经过417轮竞价，被深耕海门的万科以15.6亿元的总价拿下。成交底价13551元/㎡，溢价率高达80.77%。不仅如此，龙湖近期还拍得通州高铁新城核心地块r2020-021地块，成交底价高达10005元/㎡，溢价率20.78%，这也创下了板块交易底价的新高。其中深耕海门，总价15.6亿元。成交底价13551元/㎡，溢价率高达80.77%。不仅如此，龙湖近期还拍得通州高铁新城核心地块r2020-021地块，成交底价高达10005元/㎡，溢价率20.78%，这也创下了板块交易底价的新高。其中深耕海门，总价15.6亿元。成交底价13551元/㎡，溢价率高达80.77%。不仅如此，龙湖近期还拍得通州高铁新城核心地块r2020-021地块，成交底价高达10005元/㎡，溢价率20.78%，这也创下了板块交易底价的新高。
值得关注的是，城市共有28起百轮以上土地拍卖，占全国优质土地拍卖总数的80%。仍是房企争夺优质土地的主战场。地块集中度下降；其余七幅地块分别位于深圳、广州、武汉、西安、东莞和洛阳。
为了进一步探究这些高热地块的价格变化，我们选取了10月和11月投标轮次最多的top15地块，将其底价与周边同类地块进行对比。刷新其所在板块的单价“天花板”。
其中，增幅最大的地块为五皋子19号（2020）江岸区二七滨江片区纯住宅用地。该地块起拍价43亿元，起拍价2万元/㎡。、万科、绿城、中信等多家房企都有项目，未来基本无地可卖，土地资源极为紧缺。参与争夺这块土地的企业包括万科、电建、华润、平安、中海、大华、华发等，经过321轮竞价，华润最终以65.7亿元的总成交价中标。单价地王——碧桂园汉阳滨江p(2016)064号楼面价仅20017元/㎡。相比之下，
涨幅第二大的地块为2020甲秀洲-038，位于秀水区。该地块首发楼面价约5143元/㎡，创近年区域挂牌价新高，也高于同区。澳山红阳体红月里地块最新成交底价4698元/㎡；经过526轮竞价，嘉兴秀拓地产以最高限价7712元/㎡ 竞建面积2100㎡中标，实际楼面价高达7878元/㎡，涨幅68%高于奥尔山地块底价，也创区域成交底价新高。增幅第三、四位也位于嘉兴。这两个地块在地理上被道路隔开。它们位于高铁新城光环下的科技城南段。编号分别为 2020 south-043 和 2020 south-044。最终，两地均以最高限价成交。前者被苏嘉以楼面价10040元/㎡ 中标26100㎡拿下。实际楼面价高达14596元/㎡。华夏幸福以10040元/㎡ 16400㎡成交，实际楼面价14894元/㎡，创板块新高。前者被苏嘉以楼面价10040元/㎡ 中标26100㎡拿下。实际楼面价高达14596元/㎡。华夏幸福以10040元/㎡ 16400㎡成交，实际楼面价14894元/㎡，创板块新高。前者被苏嘉以楼面价10040元/㎡ 中标26100㎡拿下。实际楼面价高达14596元/㎡。华夏幸福以10040元/㎡ 16400㎡成交，实际楼面价14894元/㎡，创板块新高。
不仅是嘉兴，在高铁规划利好之后，南通、湖州也表现不俗。今年7月1日开通的沪苏高铁，将南通土地市场推上了一个新台阶。近期开工的沪苏沪高铁也引爆了湖州土地市场，湖州两块地块的招标轮次均超过100轮。其中，位于吴兴区东部新城核心区的2020-30号地块历经333轮竞价，由滨江地产以11.59亿元的总价中标。溢价率为71.4%，折合底价8748元/㎡。此前，东部新城土地成交底价从未超过8000元/㎡，所以这片土地也成功地创造了该领域的记录。可见，目前湖州的土地市场非常火爆。
值得注意的是，由于地块间在地理位置、容积率、限高等方面存在差异，也有少数地块的楼面价有所下调。一个典型的例子就是南通海门镇地块。虽然招标轮数超过400，楼面价却高达13551元/㎡，溢价率高达80.77%，市场热度极高；但与上届区域地王——星湖地块成交底价15513元/㎡相比，仍有2000元/㎡的差距。
整体来看，多数高价地块仍刷新行业最高单价记录，尤其是嘉兴、南通、湖州等热点地块，交通规划良好，尤其是高-高铁，并有一定的需求支撑。，此外，在近期长三角一体化加速推进的利好下，外溢需求增加南通土地市场，引爆土地市场小幅上涨。也比较突出。
南通、嘉兴等高铁城市仍面临较大竞争压力
综上所述，从溢价率、高拍次数地块数量等指标来看，10月和11月初的土地市场较9月减半（点击查看：超百轮拍地数量近三个月减半，秋凉真的来了吗？）进一步降温，逐渐进入寒冬；近日，国务院副总理、国务院金融稳定发展委员会主任刘鹤在人民日报撰文重申，不炒房，促进房地产市场平稳发展。由此看来，未来房地产政策仍将延续维稳基调，也不会像二季度那样出现优质地块的集中供应。而且，根据近期一二线城市土地挂牌数据显示，上海、杭州、宁波、东莞、重庆等地均减少了优质土地入市数量。仅深圳优质地块供应量大幅增加；三四线城市优质地块也明显减少。仅嘉兴、南通、湖州等受益于高铁的上海周边城市迎来了一波集中红利，土地市场迅速升温。房地产拍卖仍然很激烈。东莞、重庆均减少优质土地入市。仅深圳优质地块供应量大幅增加；三四线城市优质地块也明显减少。仅嘉兴、南通、湖州等受益于高铁的上海周边城市迎来了一波集中红利，土地市场迅速升温。房地产拍卖仍然很激烈。东莞、重庆均减少优质土地入市。仅深圳优质地块供应量大幅增加；三四线城市优质地块也明显减少。仅嘉兴、南通、湖州等受益于高铁的上海周边城市迎来了一波集中红利，土地市场迅速升温。房地产拍卖仍然很激烈。受益于高铁，迎来一波集中红利，土地市场迅速升温。房地产拍卖仍然很激烈。受益于高铁，迎来一波集中红利，土地市场迅速升温。房地产拍卖仍然很激烈。
总体来看，全国土地供应质量明显下降，尤其是一二线城市，高单价、高拍、高溢价的情况会更加频繁；拍卖较为激烈的地块多位于嘉兴、南通等热点地块，这些地块虽然单价较低，但总价较小，资金压力对于三四地热点来说相对较小上海周边线，但考虑到房价限制的存在，还是要慎重计算拿地成本，避免后期的利润空间。现金流不足的风险。至于上海、杭州等热门一二线城市，虽然优质地块供应有所减少，规划有利的郊区板块仍可重点关注。当板块供需满足投资预期，相比严格的开发限制和激烈的土地拍卖竞争，对于稀缺的优质土地而言，或许能够获得更高的投资回报。
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