昨日（7日）下午，顶着上海崇明前单价和总价“双料地王”光环的城桥商品房基地、2号地块，在被“退货”后再次走上拍卖台，被上海同瀛宏明房产以5.6亿元底价竞得，折合楼板价约375元/平方米，仅一年时间价格竟大跌46.5%。
该地块两次拍卖结果的巨大差距，反映出目前土地市场偏冷。不过，土地价格的大幅下降却给开发商卖房带来了降价动力。同策咨询机构研究总监张宏伟告诉《每日经济新闻》记者，此前多家龙头房企曾在降价销售后，立即冲入土地市场低价买地，以获取较高利润。
昨日拍卖的城桥商品房基地1、2号地块，在去年2月12日曾由上海保集（集团）有限公司和上海佳富投资有限公司联合以10.02亿元竞得，楼板价为6451元/平方米，创下当时崇明土地市场的单价和总价“双料地王”纪录。
然而时隔一年，受市场及其他因素影响，该地块最终被竞得方退地，再次进入土地出让市场，起拍价为5.36亿元，却只以底价成交。不过，这一成交价仍较去年的起拍底价高出7000万元。
成交面积大幅下滑，成交金额大幅下跌，显示上海土地市场正面临深度调整。此前，少有机构能预料到地价的跌幅有如此之大。
上海奉贤南桥新城建设发展有限公司市场发展部经理陈伟表示，有些地块的价格看上去比去年同期同区域的地块大幅下跌，但细看下来，地理位置有区别，今年成交的地块的位置可能更偏远一点。
不过，昨日成交的城桥商品房基地1、2号地块，通过对比前后两次出让的结果，还是能看出目前土地市场偏冷。21世纪不动产的监测数据还显示，该地块在去年2月12日成交时，最终成交的价格较底价溢价达115%，而昨日只是以底价成交。
统计显示，今年以来上海市只成交过两幅纯住宅地块，上述地块是第二幅。
上海市规划和国土资源局官方网站的公示信息显示，整个3月，上海仅有徐泾镇会展中心3地块和两幅经营性用地计划出让。
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔说，由于供地计划缩减和开发商购地意愿降低，目前土地市场不够景气。
同策咨询机构研究总监张宏伟告诉《每日经济新闻》记者，虽然目前土地成交价格很难跌破底价，但在正式出让前，有意向的开发商仍可通过和土地出让人磋商，采取降低底价或修改容积率等方式，获取相对低价的土地。
相比土地市场的冷清，目前上海的商品房市场情况则稍好一些。
据上海市统计局统计，今年1~2月，上海市房地产开发投资315.86亿元，比去年同期增长9.5%，占全社会固定资产投资的55.3%，比重同比上升4.8个百分点。
商品住宅市场的逐步回暖和土地市场的依旧低迷，给了开发商未来获取更多利润的机会。张宏伟告诉记者，此前多家龙头房企曾在降价销售后，立即冲入土地市场低价买地，以获取较高利润。
证券机构统计显示，中海去年下半年的平均销售价格较上半年下调18.3%，但购地成本的下降幅度更大，楼面地价从一年前的均价3500元/平方米下调至2395元/平方米，相当于每平方米的楼板价降低了31.57%。去年11月份以后，中海地产(中海九号公馆中海尚湖世家)拿地的楼板价甚至更低。
中海的策略在房地产弱市中具有一定的代表性。据张宏伟预测，土地市场的低迷会扩大龙头地产商的降价范围，使少数项目的调价，变成多数项目的价格调整，进而以更快速度从商品房市场套现，去土地市场掘金，为未来楼市回暖储备更多的廉价土地。
已披露的上市公司年报显示，部分房企在限购政策压力下，正在调整战略，积极转向二三线城市发展，在二三线城市的土地储备呈现上升态势。
受限购影响，与2010年相比，首开股份营业收入和净利润增速都明显放缓。2010年，首开股份的营业收入和归属上市公司股东的净利润分别同比增长49.51%和43.82%。此外，2011年首开股份结转房屋销售面积46.65万平方米，比上一年减少14.64%。
在收入构成方面，首开股份京外地区业务收入增速明显高于京内业务收入增长。2011年，首开股份北京地区营业收入75.86亿元，同比增长8.30%；京外地区营业收入14.51亿元，同比增长92.76%。
特别是前几年公司向京外扩展取得的多个项目中，厦门、太原、福州等地项目在2011年均实现开盘销售，京外销售收入的增加有力支持了公司签约金额的增长。
正因为如此，首开股份已经将未来增长点放在京外地区。2012年，首开股份京内计划新开工项目面积76.49万平方米，竣工面积74.70万平方米。而在京外市场，首开股份计划新开工项目面积133.75万平方米，竣工面积为43.36万平方米。
业内人士指出，首开股份在京内可售储备资源的逐渐减少，也迫使公司将重心转向二三线年末，公司土地权益储备1650万平方米，68%在北京以外，2012年京外项目新开工占比已达64%，而目前北京四环以内可售储备仅26.5万平方米。
值得注意的是，公司的新开工面积逐步减少。数据显示，2011年首开股份在建项目规模达683万平方米，同比增长41%；新开工246万平方米，同比下降19%，竣工98万平方米，同比增长109%。而根据公司计划，2012年，首开股份计划实现开复工面积794万平方米，新开工210万平方米，竣工118万平方米。
一直立足于京津冀环渤海地区和区域有发展潜力的中等城市的房地产开发商荣盛发展（002146）也加快了发展步伐。
尽管2011年荣盛发展的土地储备同比减少，但2012年公司计划新开工面积344.64万平方米，竣工面积316.92万平方米。该计划比公司2011年的开工面积有所增长。2011年，荣盛发展实际开工319.01万平方米；竣工面积169.75万平方米。
业内人士认为，2011年房地产调控深化，限购措施进一步细化落实。在持续调控下，房地产市场整体呈现低迷的状态。包括限购、限贷、限价等在内的多种调控组合措施，直接导致一线城市成交量骤降。而今年调控效果将进一步显现，一线城市及重点二线城市受政策影响的程度将加大。过去两年新开工项目陆续入市将推动市场库存量进一步上升和房价下行。受此影响，一线城市开发商加快向二三线城市扩展布局，能有效缓解限购带来的压力。
更多房产资讯，更多业内动态，敬请关注房天下（微信号：fang-com1999）。
更多购房知识，更多宝典秘笈，敬请关注房天下购房指南（微信号：sfzhishi）。
全面取消限售政策，这一省会城市稳楼市放大招
0$时隔一年上海崇明“地王”重拍价格大跌近50%$0$时隔一年上海崇明“地王”重拍价格大跌近50%$
时隔一年上海崇明“地王”重拍价格大跌近50%
