很多产业地产商去和地政府谈合作，当前者亮出印有“房地产”三个字的名片时，这事儿可能就已经黄了一大半。是的，如今做产业地产，都在去“地产化”，去地产思维。
当产业地产商好不容易拿到了地，又使出九牛二虎之力招商之后，想要大干一番，接下来最重要的就是如何运营，实现盈利。
产业地产，重在「产业」， 以往房地产的一些做法，比如“高周转”、“高杠杆”、“销售为王”，就不适合做产业地产了 ，这些注重短期利益的理念注定将要被时代淘汰，而剩下的秉持长期主义的企业，更能经得起狂风骤雨的拍打。
众所周知，产业地产是地产转型的重要方向之一，一旦入局做产业地产，就会发现完全照抄地产思维是错误的，要学会辩证的看待，形成产业思维，构建盈利模式，改变战略思维！否则，就好比开车时以为选对了方向，但开了一段路才发现是在逆行。
以至于有种说法：“转型产业地产是一个非常残酷的生存游戏，最终9%都会遭遇惨败”，比如破产重组的紫光、方正集团，甚至像宝能这样的企业也在产业地产栽过大跟头。
那么，有哪些房地产思维去做产业地产，是非常危险的呢？小明做了以下分析。
做住宅是解决现金流和利润的问题，先赚了再说，这是典型的地产思维。对于产业运营商来说，过去的“拿地——建园——销售”这种简单粗暴的路子已经不适合如今的产业园区。
产业地产商作为连接政府和企业的中介，要做到两头讨好，肯定不容易。
前些年，有很多产业地产商就想的很简单，奔着政府给的政策优惠，地价便宜，先拿地，拿到地了却不盖楼，等到过几年地价攀升，再卖出去，赚的盆满钵满；还有的楼是盖好了，但招商难，或者由于地理位置等因素，即使招商招到了，入驻的企业也经营不下去，最后人走园空，整个都荒废了。这种现象，在我国西部有些地区尤为常见。
还有比如过分看重销售带来的业绩。小明听过这样一句话： 产业地产是不是真爱，就看自持还是卖！产业地产的核心逻辑，永远是「产业」，而不是地产。 所以， 产业就如同人的事业，是要好好经营的。
为什么说不能过分依赖销售来达成业绩呢？地产思维是卖房得利，在目前的形势之下，要想获得较高利润必然要提高价格，那企业为什么不去自己拿地建厂呢？销售就是核心，没有销售转化，企业就难以运转，但在产业地产行业，并不如此，一旦只注重销售，那就和卖房没区别了。
小明曾到上海走访考察过位于青浦区的“8090青年创业基地”，该基地一共有5个园区，主要做租赁项目，每个园区都有不同的企业入驻，比如电商、生物科技、数字经济、物流、商务贸易等企业在这里梦想起步。
但其在盈利模式上就用了极具创新力的方式：超低租金 其他提成的方式，比如其数字经济园的租金在.8——4元/平/天，再通过企业营业收入进行提成，比如每发一个快递，提成一块钱（数字为假设），吸引了很多初创企业。再配备其他完善的配套措施，业绩依然长虹，并荣获021年“青浦区优秀平台企业”称号。
这种不依赖销售，靠租赁获利的方式，也能运转得很好，当然，有创新理念也很重要。
还有2021年运营成绩让大家眼前一亮的中电光谷，其园区物业租赁板块自持物业不仅能带来稳定的现金流，双创服务体系还再创新高度。
截至2021年12月1日，ovu创客星已成功运营并申报荣获2个国家级示范基地、6个国家级科技企业孵化器、10个国家级众创空间、1个国家级广告产业孵化基地、8个省级孵化器、8个省级众创空间等，双创平台持续扩容，平台赋能能力不断提升。
但是，销售是不是就不重要呢？肯定也不是，因为该赚的钱肯定还是要赚，在住宅和产业之间，需要现金流平衡，但不能赚完卖住宅的钱，在产业上的承诺不兑现，而且在销售过程中，要考虑园区内部产业的健康匹配，园区销售也要挑客户。
比如2021年，中电光谷自有产业园销售收入前三名主要来自青岛、上海、长沙。在青岛成功招商中国海洋工程学院，实现“政企合作”，全年实现销售收入约3.9亿元。
挑客户，也就是要设置产业准入的高门槛，回归产业属性，形成可持续发展的生态。
有的园区不分产业类型，啥也不挑，单靠分割营销的方式来盈利，招商就是卖房，运营就是物管，这套逻辑就好比初创型公司在创业初期，可以不讲商业模式，不需要战略，“卖货”就行了，目的是活下去。
然而，当公司发展到了一定阶段，不断壮大后，这种方式就失效了，一是需要更高阶的战略体系，二是行业及市场也在发展，产业园区也是一样，过分依靠销售来盈利的逻辑，在环境发生剧变、政策调控、土地财政紧张时，就不管用了。
关于房地产投资，李嘉诚先生有一句经典名言：“地段，地段，还是地段。”很多做产业地产的企业，也以地段为王，但事实上，很多园区都建在城市郊区，企业对于地段也并不敏感。
而且在产业地产业界内，更多的使用“定位”一词，如果和别人讲“地段”，说明还带着地产开发的思维，对产业地产的理解有偏颇。
有些人觉得园区选在城市中心，或者大城市，才是对的，事实并不如此，比如大众集团总部就在德国的一个叫沃尔夫斯堡的小镇上，宜家的总部位于瑞典的阿姆霍特，位置同样较为偏僻，下了高速后还有30公里的乡间小路才能到达。
园区的选择，重点不在地段，而在于如何定位。 否则拿到的位置再好，但成本高，企业往往会为了降低成本，另外选择一个服务配套完善的园区，满足生产要求即可。
产业地产商从一开始就要考虑好两点， 第一，要思考如何在这个行业建立一套服务体系，并得到用户认可；第二，要看哪个地方适合做，找准位置。
职场上有种现象——因人设岗，这个概念用到产业地产也挺合适，可以叫做「因城立项」。
比如江苏长顺集团，相继在温州、张家港、泰兴、宜兴、南通等城市成功建设和运营专业的产业园区，入驻企业来自上海、苏州等核心城市的各类成长企业，其中高新技术企业占30%。
据长顺集团孙炳良介绍，其在寻找项目落地点时，首要要考虑的是当地的产业结构，根据产业结构来调整产业定位，比如长顺·创谷张家港定位在智能制造行业，相对应的，落地企业也基本是智能制造产业链上的相关企业，长顺·创谷宜兴定位在环科行业，对应的是环保相关产业落地。
房地产讲究先选城市再选产品，城市对了，项目就成了，而产业地产则要根据自己手里的资源禀赋、人脉关系，结合当地的产业基础确定，并不是大城市就一定好。
因此，“产业园”项目不能一味盲目地去建，而要有所结合，依托地方需要去做定位，能够为地方的高质量发展出一份力，才能实现社会效益和经济效益双赢。否则，必然会双输。
当然，一些特定的产业园区也要考虑地段，比如文创园区、商务类园区。
做好定位后，还要会因地制宜选产业， 产业运营商不是什么产业都会做，都能做，如果有，那肯定是假运营商， 因此，会选产业很重要。
星河集团在布局时，就选择了“人工智能”这个产业，狭义的理解人工智能，它可能指的是软件或者算法，这对于空间的需求是很有限的。
但广义理解，它具有很好的长尾效应，比如应用在安防上，就是智能摄像头，应用在汽车上，就是无人驾驶。人工智能是大脑，制造就是机体，大脑与机体的结合，就能催生一大批智能制造企业，形成一个完整的产业链条。
像这种产业在布局落地时，就会选择部署在省会城市或者一些区域的重点城市。
所以，说地段也好，定位也好，既要顾及自身资源禀赋，也要考虑当地产业特色，才有可能实现1 12的效果。
香港的房地产，目前平均杠杆率40%，内地为70%。为什么前者保持在这么低的水平？因为香港企业吃高杠杆的亏，经济泡沫袭来，高杠杆的副作用是摧枯拉朽的。
房地产开发周期长，综合开发普遍需要2年以上的时间，造成资金周转期长，再加上不动产交易手续复杂，资金流动性差，房企还急于复制此种模式，那就更需要资金的支持了，所以，在房地产行业，没有钱是万万不能的。
如今，在市场的发展以及政策的调控下，房地产企业已经认识到了高杠杆、高周转、高负债（以下称“三高”）发展模式的不可持续性，如果哪家地产企业还用此方式，那就是自寻死路。
而产业地产属于典型的长期主义的行业，比房地产开发周期更长，动辄5年以上的时间，就更加不能有“三高”的想法，碰都不能碰。
所以， 一般的传统型房企如果转型做产业地产，往往会困难重重，有些理念根深蒂固，一时难以扭转过来。
地产以资本为王，产业以金融为先。有些企业则把产业地产当作撬动资本的支点，最后留下一地鸡毛。
比如某企业在深圳的某产业园租金，只有周边竞品的7、8成，其更看重资金的金融撬动能力，租金高低显得不那么重要了，而且还通过抵押房地产项目土地、股权等为其他业务融资超百亿元，2020的资产负债率达到了89.5%，最终结果难逃失败。
还有海航曾经也要做产业园区，然而其本质也是为了通过产业概念与资本运作让优质而稀缺的地产资产进一步升值，从而做大整个集团的估值，最后不了了之。
更可怕的还有2017年净负债率超过600%，2018年净负债率超过300%的北大资源，最后陷入了严重的财务危机。 事到如今，投机套利型活法和负债为王的激进策略已经走到了尽头。
当然，有做得差的就有做得好的。比如香港置业，早前拿下了上海徐汇滨江西岸金融港28个组团地块的“310亿地王”，为什么当时5、6千亿的内地房企没有出手呢？原因一目了然：
受让人须按出让年限持有地块内包括地上、地下 100％商业（21万方），60％办公（40万方），100%文化体育（4万方），100%酒店（5.5万方）以及所有的租赁住宅（15.6万方）！
一位top10房企的负责人就表示，这些条件对开发、操盘以及风险把控等层面都是跨越级的要求，以高周转为核心模式的内地住宅开发商都没法接，就算是给你，也兜不住。
当时，香港置业净负债率只有9%，母公司的负债率仅有7%左右。这就是底气，哪怕去贷款融资成本也很低，毕竟兜里有钱，所以很多香港开发商手中都持有黄金地段的大规模的物业资产，每年光收租就上百亿港元。
把目光转向内地，去年表现不错的产业地产企业，其负债率也是严格控制在标准以内。
比如中电光谷于2021年12月31日，本集团总银行借款和应付债券为人民币53.6亿元，较上年底减少了人民币2.5亿元，资产负债率仍严格控制在60%。同时，与2020年的平均借贷成本5.4%相比，2021年的平均借贷成本降低至5.1%。
张江高科截至去年3季度，负债率为58.64%。浦东金桥去年负债率为62.4%。上海临港资产负债率则为59.45%。
所以，产业地产玩得好的企业，其负债率肯定是符合国家标准的，而很多房企负债率超过100%的大有所在，走产业地产的新路，就不能用传统地产的老套路，高周转，高负债，高杠杆，这“三高”思想不能有，而之所以很多企业追求这“三高”，其原因之一，是为了快速复制，扩张规模。
对于很多商业业态来说，要利益，就得有规模。大街上、商场里的各种加盟或者连锁店，核心逻辑就是扩张规模。在传统的房地产行业，这也是曾经屡试不爽的做法。
时过境迁，现在坚持自己的主营业务，“稳”字当头，主动减重，是绝大多数企业的生存法宝。而那种无序扩张，已经成为了过眼云烟。道理想想就明白，人长胖容易，减肥难。
曾经，不少地产企业踏遍全国，走向海外，幻想着自己的产业能够像星星之火，终有燎原之势。但是这两年有多少房企暴雷，破产，至今奄奄一息在挣扎的，都与规模扩张脱不了干系，如今，国家再次提出“全国统一大市场”，那么，企业一意孤行搞无序扩张显然是不明智的。
放眼产业地产，如果把追求规模扩张作为战略思维，那就是在步传统房企的后尘。
仔细想想，像航空航天高科技产业，或者当地特色产业，这种急需资源禀赋的产业，注定了不能靠扩大规模来谋取更多的利润。早些年大规模的产业转移和房地产红利，催生了一些规模化二级厂房开发商，在建面积几千万方，导致现在都有一些企业都跟着东施效颦。
而事实上，如今各地有钱买厂子的企业数指头都能数得过来，需求摆在那里，最后结果就是一片荒废，因此，做产业地产，不能追求规模之上，而要学会“深耕运营”。
比如，位于南京的民营产业地产商中业慧谷，就坚持“省域化深耕、柔性化发展”，虽然综合实力与龙头企业没法比，但在区域深耕这方面，颇具心得。
当同行都在攻营扎寨的时候，中业慧谷坚持扎根苏北，以徐州、淮安、镇江为大本营，找准自己的打法和定位，中业慧谷集团董事长朱伶俐认为：“选择一个园区，不是单单做了一个项目，而是选择了一个城市。”要跟着政策走，跟着产业走。“深耕已有城市、垂直纵深挖掘”。
同样，作为深耕型的浦东金桥，其2021年营业收入达到了46.17亿元，同比增长28.5%，在2021年报中进一步表示，将会按照“深耕浦东、走向市场”的发展思路，围绕金桥城市副中心建设、浦东区域开发和硬核产业发展，以打造“产城融合新标杆”为愿景，聚焦“城区开发与销售 运营服 务 产业投资”三大板块，以高品质、最有温度、可阅读的产业社区和国际社区为承载，着力打造成为国际一流的“产业城区综合开发运营商”。
联东董事长刘振东曾表示“做产业地产要紧跟国家战略，与时俱进修正自身路线”，产业地产自始至终都不会是拼规模和速度的行业，而是拼耐力和内功，更适合“长跑型选手”。如果还把产业地产当作纯市场化的生意来做，难度系数已不同往日。
我国的产业园区发展始于蛇口，至今不过十几年的时间，“一张蓝图干到底”，未来还有很长的路要走。
在唯物世界，世界的本质是物质，先有物质后有意识，物质决定意识，意识是物质的反映，承认人的主观能动性。在唯心世界，物质是意识的产业，其实，无论是唯物还是唯心主义，都客观的承认了意识的重要性，而思维从属于意识。
地产的思维核心是“拿地——建房——预售——销售——复制”；而产业地产要用产业思维，其核心是“市场——研发——采购——制造——服务”，更多的是制造业或工业的思维方式，讲究的是系统性、长期性、重经营、重创新。
想要做好产业地产，一定要分清地产思维和产业思维。
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