【同花顺专访】营收利润双增，从上海临港看产业地产行业发展###
房地产市场进入调整期，住宅需求逐渐回归理性，多数城市住宅地产产销陷入困境，过剩风险显现，而城镇化人口聚集以及产业快速升级推动产业地产逐渐活跃，中央“大众创业、万众创新”助力产业转型升级和振兴实体经济的措施也推动了产业地产的发展。那么产业地产与传统地产有哪些区别？“资管模式”下的产业地产发展优势如何？疫情对产业地产的影响有哪些？同花顺专家团约访了上海临港董事会秘书金莹女士，一起来聊聊产业地产及上海临港当前的发展状况。
金莹女士 上海临港控股股份有限公司董事会秘书
同花顺专家团：能否请您介绍一下贵司的发展战略及经营情况？
董事会秘书金莹：公司作为专业从事园区产业载体开发建设、园区运营服务和产业投资的国有控股上市公司，始终以“科技创新和产业发展的推动者、区域转型和城市更新的建设者”为使命，坚持服务于上海自贸区临港新片区、上海科创中心及一体化等国家战略，以“特色化、绿色化、数字化、国际化”为园区建设理念，以租售结合、产投联动、科创赋能、服务配套为经营特色，形成了以产业地产为载体、以科创产业为特色、以产业集聚为支点、以产业升级为动能的独特发展模式。
2年，公司坚持稳中求进的总基调，扎实推进产业转型、园区转型和公司转型，做大做强做优园区开发主业，实现营业收入62.72亿元，同比增长59.29%；归母净利润15.5亿元，同比增长8.67%；扣非归母净利润15.58亿元，同比增长40.13%。截至2021年末，公司总资产492.65亿元，同比增长17.44%；归母净资产153.71亿元，同比增长5.68%。
同花顺专家团：公司的产业地产开发业务有哪些优势？
董事会秘书金莹：公司始终坚持把自身发展和国家战略紧密结合，将践行国家战略转化为自身发展优势，在深耕园区开发主责主业的过程中形成了区位布局优势、产业特色优势、品牌联动优势、综合业态优势、创新驱动优势。
区位布局优势：公司始终积极践行上海自贸区临港新片区建设等国家战略，主动深耕临港新片区，积极参与临港新片区重点产业和重大项目建设，同时立足打造“产业发展新高地、城市发展新地标、产城融合新典范”，深度参与上海市重点转型区域和“五个新城”建设，深入布局松江新城、南汇新城、奉贤新城等上海未来城市发展的重点板块。
产业特色优势：公司以打造“特色园区、品牌园区”为落脚点，把特色化发展和可持续发展作为工作主线，围绕产业链部署创新链，围绕创新链布局产业链，形成优势更优、特色更特、强项更强的特色产业集聚。公司旗下拥有五大上海市特色产业园区，分别是临港松江科技城（工业互联网）、浦江创芯之城、临港南桥智行生态谷、临港新片区大飞机航空产业园和临港新片区信息飞鱼项目。
品牌联动优势：上海临港深耕园区开发运营，通过“区区合作、品牌联动”的成功模式，与上海各区紧密合作，充分发挥在产业园区开发领域的专业优势，着力打造了一系列国际领先、国内一流的品牌园区及上海市特色园区，多次获得国内外重要建筑奖项和园区运营管理认证，“临港”、“漕河泾”“科技绿洲”等成熟品牌已得到了市场的高度认可，集聚了一批高质量产业和高素质人才，规模经济效益正逐步凸显。
综合业态优势：公司拥有产业综合体、研发办公、标准厂房、物流仓储等不同类型的产业载体，构建了包括产业服务、物业服务、人才服务、金融服务、科技服务、生活服务的现代化园区服务体系，能够满足客户发展全生命周期的物业需求，并提供全生命周期的服务保障。
创新驱动优势：以创新为驱动力，通过创新为园区产业发展提供动力，推动产城融合、产金融合、产学研融合、产教融合，建设卓越的科创服务型园区，截至2021年末，公司下属园区拥有5个国家级孵化器，1个国家级众创空间，6个市级孵化器，公司自营孵化器面积超过14万平方米，累计孵化企业约1,000家。旗下漕河泾园区、浦江园区、松江园区、南桥园区等具有国家级孵化器优势，依托园区产业集聚优势，以创新带动创业，以创业带动就业，已经形成了从“苗圃-孵化器-加速器”的完整孵化链条；公司在人力资源、商务对接、创新创业、政务政策、行业协会等各领域为入驻企业提供完善支持，有效统筹、联动各园区平台科创资源，与各行业协会、公共媒体建立合作，把资源导入后进行整合，再标准化输出，营造园区良好的创新创业氛围。
同花顺专家团：贵司目前在临港新片区内布局情况如何？
董事会秘书金莹：公司始终积极践行上海自贸区临港新片区等国家战略，坚持把自身发展和国家战略紧密结合，加强与浦东引领区、临港新片区的改革联动、创新协同，构建“主导开发 参股投资”的新发展模式，主动参与临港新片区重点产业和重大项目建设，充分利用临港新片区在对外开放、制度创新和区位资源的政策制度优势。在洋山特殊综合保税区、临港新片区航空产业园等项目建设中，公司通过全资子公司进行主导开发。洋山特殊综合保税区是全国海关特殊监管区域中唯一一个特殊综合保税区，着眼于在岸业务和离岸业务统筹发展，重点培育国际供应链管理、国际高端制造及相关服务业、跨境综合服务业“三大产业”；临港新片区航空产业园是上海市首批特色产业园，重点围绕上海自贸区临港新片区战略和国家大飞机战略，搭建具有国际竞争力的开放型航空产业体系，形成世界级航空产业集群。
另一方面，公司以参股投资的形式与实际控制人临港集团共同进行滴水湖金融湾、临港新片区信息飞鱼、临港新片区国际氢能谷等重点园区和重点产业项目开发，完善公司在新片区内的布局。其中，滴水湖金融湾是临港新片区现代服务业开放区的核心载体，承载临港新片区特殊经济功能，是新片区金融类企业最集聚的区域；信息飞鱼将建设成为国际信息数据要素流通枢纽，数据要素支撑的人工智能、数字经济、集成电路等高端产业聚集区；临港新片区国际氢能谷将致力于打造氢能产业发展平台，深入挖掘氢能和燃料电池产业链等新能源产业的应用和发展，构筑氢能全产业价值链。
同花顺专家团：我们对公司未来的发展有哪些规划？比如除现在的主营业务外，有无探索一些其他方向的业务增长？
董事会秘书金莹：上海临港构建以园区开发为主体，产业投资、配套服务为两翼的“一体两翼”发展布局，不断强化孵化、招商、投资、服务之间的战略联动。在投资领域，公司将加大直投力度，成为有影响力的股东，实现从房东到股东的角色转变。2021年，公司对标世界一流园区，健全产业金融生态，瞄准全球产业的变革趋势和科技前沿，围绕创新要素高效配置和创新成果高效转化的关键节点，不断加大对高精尖企业投资力度。公司积极引导基金向园区内电子信息、新材料、生物技术、高端装备制造等战略性新兴产业领域进行布局，深入挖掘园区内科创企业，形成园区高质量发展产业生态。公司先后参与投资国策绿色科技制造基金、君和申创系列基金、国和人工智能基金等产业基金，并围绕国家重大战略和产业开展投资布局，通过直接或间接投资等方式先后投资壁仞科技、思尔芯等园区头部企业及科创企业，其中商汤科技、海尔生物、珠海冠宇、孩子王等已实现上市，并大力培育积塔半导体、精锋医疗等优质项目。
园区服务方面，公司坚持以服务创造价值为核心理念，不断创新服务理念，结合园区所在区域及产业特色特点，构建了六大园区服务体系，同时，坚持“内强统筹、外强联动”******齐下，加快建设科创服务管理、运营、支撑三大体系，强化科创统筹联动机制，构建园区科创生态，打响园区科创品牌，以服务创造价值为核心，构建特色化和保姆式的科创服务体系，提升科创服务对园区发展的支撑作用。此外，公司聚焦以产业策划、物业管理、品牌价值等为特色的轻资产服务，推动对昆明、常熟、合肥、株洲等上海域外区域的服务输出，进一步扩大公司服务型收入的比重。
同花顺专家团：近期上海地区防疫压力较大，这给咱们企业经营与收入带来了哪些影响？
董事会秘书金莹：本轮疫情的确对园区运营及租售业务带来一定程度的影响。上海临港作为国有控股上市公司，积极践行国企责任与担当，将为下属园区小微企业和个体工商户减免一定的房租，支持园区企业共渡难关。同时公司将通过调整经营策略，优化管理绩效，提升经营业绩等综合性举措积极应对本次疫情对上市公司的影响，在此基础上，公司制定了三个不变的总原则，“着力增量，主要业绩指标不变；紧抓重点，重大工作目标不变；全力以赴，全面赋能一线不变”，全方位支持配合好各园区的生产经营、工程建设、产业导入、资金保障等工作。并通过产业直投增强园区对小微企业的赋能效应，将疫情的危机转变为小微企业与临港资本强化联系，共同成长的契机。
同花顺专家团：此前监管部门出台了房地产企业“三条红线”的政策，这个政策对咱们也同样适用吗？咱们与三条红线相关的几个财务指标情况是怎样的？
董事会秘书金莹：上海临港所属行业为园区开发行业，主营业务为产业园区开发、载体建设和运营服务，主要功能为推动城市区域经济发展和产业集聚，与传统房地产行业在经营模式、收入来源、区域经济贡献等方面存在较大不同。公司根据开发项目需求制定相应的融资计划，同时对于阶段性经营需要配以短期借款，风险均在可控范围内。公司经营稳定，现金流充沛。此外，公司授信储备充足，可满足一定的中短期融资需求。同时公司的融资成本逐年下降，为公司未来的发展提供了坚实的保障。目前公司财务状况良好，公司近年来的资产规模、营收规模、每股收益均保持稳定增长。
同花顺专家团：我们注意到，近期公司公告了年度利润分配方案，在分红方面公司的规划是怎样的？
董事会秘书金莹：公司始终高度重视投资者回报，积极回馈投资者，已连续多年实施高比例现金分红，自上市以来累计分红14.03亿元。2021年度，公司预计分红金额7.57亿元，分红比例接近50%。未来，公司仍将持续加强投资者回报力度，更好地为投资者创造价值。
同花顺专家团：双碳战略自提出以来备受市场关注，公司年报中也提到将绿色化作为自身发展理念，请问公司在绿色化发展方面是有何规划布局吗？
董事会秘书金莹：在当前的双碳背景下，发展低碳经济，运用低碳技术，实现低碳发展，是产业园区转型升级的必然要求。为此，公司紧扣“3060”双碳目标，围绕产业低碳化、园区建设低碳化，携手园区企业共建绿色生态，支持和服务园区及企业绿色化转型。
在产业低碳化方面，公司加快构建节能低碳功能性平台，加大绿色低碳适用技术推广应用，强化对绿色产业发展的支持，加速培育新一代节能环保、循环经济等新型特色产业。公司已投资设立上海临港氢能产业发展有限公司，利用公司园区内丰富的应用场景资源，深入挖掘氢能和燃料电池产业链等新能源产业的应用和发展，带动园区产业结构向资源利用高效、环境污染显著降低的方向转型。
在园区建设低碳化方面，公司不断加强园区绿色低碳前瞻性规划研究，贯彻执行绿色建筑标准，应用装配式建筑、超低能耗建筑，大力推动碳中和技术应用，提高园区能源利用效率，建设和打造绿色化特色示范园区、示范场景。同时，公司对标国家绿色及循环经济园区建设标准，研制园区绿色化发展评价系列标准，在园区推广低碳理念和管理体系，以实际行动为我国“3060”双碳目标作出贡献。
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