我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：
提问：沪叔，你好，孩子后面上初中，想为孩子在浦东买套初中学区房，建平西校、进才北校、进才实验是不是比较好呢？有哪些选择呢？
沪叔：你好，这三所是比较优质公办初中，对口建平西校的小区房龄比较大，而且电梯房比较少，主要是以八十至九十年代楼梯房为主；而对口进才北小的小区选择教多，从九十年代楼梯到0年代电梯房都有；而进才实验所处地段不错，品质相比较高，买房的门槛有点高。
提问：沪叔，你好，刚需自住，感觉江桥的房价比较便宜，之前也去看过房子，不过感觉环境有点不好，老破小的房子比较多一些，想请教一下，买在这里会不会是个坑呢？
沪叔：你好，江桥板块素来备受争议，其以京沪高速为界线分为南北两个部分，北江桥被低端工业占据，南江桥则发展相对较好，从商业设施和基础建设上都略胜北部一筹。但尽管如此，住在南江桥几座楼盘也还是难逃飞机噪音的干扰，边缘分布的零零散散的低端产业和屈指可数的学区与医院，让这个靠近上海市中心的板块显得颇接地气，反过来看，也成就了南江桥的高性价比。说到北江桥，老破小和拆迁房数不胜数，城市界面和基础设施都是硬伤，但还是有人在这置业，原因有几点：一、房价便宜；二、即将开通的十四号线打破交通短板；三、城市内部的更新计划。综上，长远来看，江桥还是有发展潜力。投资回报率最大的板块和楼盘，详见知识星球内部分享。
提问：预算600万左右，积分57.5（系数0.1算），工作地点不限，看看颛桥紫薇花园，华发四季半岛，虹桥俊灿星城，碧桂园柏悦前湾，浦发唐城，浦发虹湾，或者现有宝山几个品质盘等。这些个盘从自住，配套和投资角度来讲哪个潜力和升值空间较大，回报较高，能否排序一下。或者能否有更好的盘值得推荐一下？从品质角度讲这几个盘差距大不大，可否排序，谢谢。还有浦东金桥御桥等地楼盘，综合做个比较。
沪叔：如你上面叙述已经看过的盘面中，浦发唐城入围的几率很小，四季半岛入围几率较小，紫薇花园供应量较多，认购比1.8要达到1555套认购才会触发积分，这个是比较保稳的地铁盘，但同时存在交付晚和得房率71%比较低的缺点。其他你提到的新盘都是相对有鸡肋缺点的盘，这里面的优选可以考虑宝华颛桥紫薇花园。
房地产，其实一直是个赚钱的好东西，很多人的买房心态总是跟过去的价格做比较，他们总是觉得房价已经很贵，以后不会涨了。身边有个朋友2019年想买房一直犹犹豫豫，看中房子当时觉得太贵，等到2020年下旬再去买，房价已经大涨一波。今年上海自疫情解封后，豪宅市场先复苏，当下上海楼市，热度其实慢慢已经有了，随着年底更多的房票、更多拆迁安置的资金入场，年底上海楼市不可说。你这个600w预算总价，50 75个月社保，这个属于中段偏低的新房积分。打新预算固定了地段是近郊或外环边。打新积分决定了目前能入围的新盘非热门或单批次房源供应量足够多，低积分或不触发积分的楼盘，有关上海投资回报率高的盘见知识星球。
提问：沪叔，你好，上海嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇五个新城未来规划是怎么样？哪个发展潜力最大？能否分析分析
沪叔：你好，上海“十四五”和205规划中指出，要把上海嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇五个新城打造成独立的综合性节点城市，改变郊区发展洼地的状况。五大新城重新定位，对于上海郊区的发展是一大利好。规划将嘉定新城进行扩区，形成全新功能布局，四个中心五个片区，打造产城融合的新嘉定。青浦依托环境资源，规划打造生态、创新、商务、旅游休闲为一体的水乡都市，教育、医疗资源也十分丰富。奉贤新城规划优化公共服务设施，教育、医疗、生态资源都将有极大提升。南汇新城规划升级交通体系、推进城市数字化转型、增加新房供应等，将大幅提升居民生活便利程度。松江交通路网全面升级，公路、轨道交通、铁路、立交项目都会重点推进，交通便利程度将提高。
从定位来看，嘉定主打汽车制造业，松江主要为科教、服务、文创为主，青浦定位创新研发、商贸、旅游休闲，奉贤打造综合性服务型核心城，南汇以制造业、航运、海洋产业等为核心，上海买房建议，详见知识星球内部分享。
提问：沪叔，你好，仁恒海上源和东外滩1号这两个小区优缺点有哪些呢？是否值得入手呢？
沪叔：你好，东外滩1号在东外滩板块，占地面积比较大，这边人流量很大，加上陆家嘴的购买力外溢，未来发展看好，对口的小学平凉路第三小学（第二梯队）；仁恒海上源地段优越，体量比较大，离北外滩很近，有规划和人口虹利。这两个都值得入手。
提问：沪叔，你好，预算在1200-1300万之间，现在的想法是分开买两套房，还是直接买一套呢？
沪叔：你好，你的积分高的话，而且对买房区域范围无所谓，可以尝试买限价利差大的新房；积分低，买不了新房，看二手房，现阶段杠杆利用率比较低，买两套资金使用效率低，直接买一套好地段的房子，毕竟上海永远不缺购买力，只缺好地段的资源。
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