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原标题：上海哪里涨的快？！产业地图告诉你答案！！
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在房地产置业逻辑当中，有一句话被奉为真理！
它就是：买房跟着产业走，准没错！
、产业的聚集能导入大量的人才，伴随而生的置业需求会短时间促进当地楼市的发展；
2、高能级的产业往往带来高收入的高精尖人才，他们雄厚的购买力会让当地楼市的品质住宅价值分外夯实；
、高精尖人才的导入，会促进当地商业、教育、文娱、绿地等配套的完善，而这些对住宅价值的抬升是长久且明显的！
简而言之，产业兴盛的地方也必然是房价上涨的地方！
今天我们就来全面了解上海的产业格局：
近日，上海市政府发布了《上海市产业地图（2022）》，为全市产业经济发展提供新指引。
这一版新《产业地图》是在2018版地图的基础上，结合上海市“十四五”规划的内容编制的，是上海市产业发展的最高指引。
上海市在“十四五”规划中就已经明确了“3 6”的产业发展定位：
同时，给出了上海市16个区各自的产业发展定位：
那这一版产业地图对大家的置业选择有什么帮助？先上结论：
想要判断一个地区的产业会不会有高水平的发展“规划定位、企业集聚、创新要素、供应”这四要素是非常重要的。
为什么？这是根据张江、漕河泾发展逻辑得出的结论，我们放后面再说。先按照这四点对主城区和郊区的产业能级进行划分。
首先，从规划定位的角度，我们看一下上海2001年总体规划图。
会发现工业用地转型的地区，以caz为核心逐步向外分化，基本上形成了下面个圈层：
一圈层：中央活动区（caz）中，世博（后滩）地区是唯一的集中工业用地区，由于优越的地理位置，2010上海世博会选址在后滩，让这一地区早早启动了工业用地转型，目前已经成为caz中重要的城市公园。
在本次产业规划中，只有徐汇滨江规划为了三大主导产业之一，“人工智能”的重要发展区，是中心城最大的增量地区。
二圈层：漕河泾、张江属于上海的产业高地。位于中环内，已经是中心城产业发展的“领头羊”。
在本次产业规划中，张江与漕河泾差距将拉大。张江在产业规划中的定位最高，之前提及的“3 6”产业结构中，张江是集成电路、生物医药、人工智能三大先导产业的核心区。漕河泾地区则只作为人工智能产业的重点地区之一，集成电路方面重点发展芯片设计。
三圈层：金桥、市北高新、临空长风属于商务区转型类。从转型方向来看，基本为向商务区全面转型。无论是金桥副中心的城市设计，还是临空产业园ibp商务区的落地情况，都反映出这一梯队向商务区转型的发展思路。
在本次产业规划中，金桥地区定位最高。是集成电路产业核心之一，与张江定位相同，也定位为电子信息产业的重点发展地区。
四圈层：桃浦、南大、吴淞、外高桥、吴泾五大地区是上海市“二转二”特殊政策区。所谓“二转二”即“二产转二产”，就是给予制造业升级改造的连片的大型工业用地地块特殊的政策资金支持，推动其向高端制造和研发功能转型。四梯队园区目前的用地规划基本以科研用地（俗称c65）和商业办公为主，兼顾制造与研发的功能。
在本次产业规划中，南大地区提升最大。南大定位为人工智能重点发展地区，并定位为机器人产业发展的核心之一。闵行、桃浦也有一定的提升，闵行马桥地区规划为人工智能产业的重点地区之一。桃浦则定位为集成电路芯片设计产业集聚区。
接下来，我们来看一下主城区企业的聚集基础。
不得不说，caz地区依然是“3 6”企业主要的聚集地。
北上海目前企业聚集水平普遍较低，还主要集中在临空-长风、市北高新、五角场这些中环附近地区，北上海外环的南大、桃浦、吴淞地区企业规模还相对不足。
张江北部地区与金桥已经基本形成企业聚集连绵区。南部的生物医药产业园区就企业规模来看，与相对成熟的张江北部地区还有一定的差距。
闵行南部的吴泾、紫竹、马桥等地已经形成了规模较大的产业聚集飞地。是非常值得重点关注的。
除企业外，高校、研究所这类的创新要素在高水平产业发展方面是不可替代的。
caz地区在创新要素方面的优势相比企业聚集方面优势更加显著。
浦西的漕河泾地区和五角场地区由于有复旦大学、交通大学、同济大学，产业创新基础和中心城区已经接近。而市北高新、南大桃浦等创新要素的数量和质量和漕河泾、五角场还是有一定差距的。
浦东的张江地区是浦东唯一的创新要素集聚区，且只集中在北部地区。足可见张江在浦东的核心地位是不可替代的。
闵行南部吴泾产业地区表现非常亮眼，由于有上海交大的加持，创新要素的水平不输张江南和浦西中环地区。
由于上海市减量化政策，优质的工业用地基本集中在规划的园区中，所以看土地，本质上就是看园区。
下面是上海市经信委给出的上海市特色园区分布图：
我们总结了最早批复的第一批次特色园区的商办供应规模，如下表：
就规模而言，张江未来的商办供应规模最大，成长空间也是最大的。出人意料的是，人工智能超越了集成电路，将是张江地区成长天花板最高的产业类型。
更出人意料的是，徐汇滨江的西岸智慧谷虽然土地规模不算大，但是由于容积率很高，其商办供应规模已经成为了主城区园区的第二位，与张江人工智能岛基本相同！
除了张江和徐汇滨江，供应规模达到百万量级的还有桃浦（110万）和闵行南地区（116万），是浦西最重要的增长点。
张江，占领了3大产业规划核心的地位，企业数量和创新资源具有绝对优势，未来新供应商办载体充足，产业天花板极高。
徐汇滨江地区：caz唯一规划了高能级产业的地区，依靠市中心强大的企业资源和创新要素，叠加市中心罕见的商办供应潜力，未来有望替代漕河泾，成为浦西的产业核心。
金桥：规划定位与张江联动，企业基础好，制造业转型升级潜力大。商办供应量还有待进一步提高。
闵行南：汇集了紫竹科学园区的创新资源、吴泾、闵开发、马桥的企业基础，规划定位在人工智能和智能制造，未来开发量也达到百万级。唯一的短板是距离市中心较远，价值提升需要一定的时间。
桃浦：开发量大，但是企业资源和创新资源不足。
南大、吴淞：定位较高但是开发量和创新资源都是目前的短板。
漕河泾：目前发展已较为充分，后续增长空间较小。
市北高新、五角场：目前发展现状与市中心联动较强，创新资源水平也较高，但是目前已经充分发挥，未来增长空间的想象力不足。
产业的影响力会通过地铁不断传导，就像九亭之于漕河泾，唐镇之于张江，毕竟年轻的上班族才是最真实的购买力。我们把产业发展潜力较大的地区和上海市近期轨道交通建设规划叠在一起，会发现这样几个有潜力的区域：
川沙、祝桥：21号线可以说是“张江科学城-金桥副中心”一体化的动脉，川沙和祝桥将是未来连接这两大产业发动机的最具性价比的地区。
徐汇南滨江（长桥）、颛桥：23号线是闵行南部沟通市中心的重要连接线号线仅连接紫竹科学园区外，23号线东西走向效率和能级都将更高。
杨行、桃浦、市北高新、五角场：上海北部19号线号线将提升北上海一体化的程度，对覆盖板块的能级也有一定的提升作用。
与市中心不同的是，各郊区产业发展水平分化极为显著：临港、嘉定、松江、浦东枢纽优势极为显著。
整体上，主城区以外的区域重点发展先进制造业。空间结构被概括为一级三带，本质上分为两个体系：沪西和沿江沿湾（部分文件称沿江沿海）
为什么会形成这样的两个结构呢？俗话说：要想富，先修路。交通是制造业发展的命脉，这两个发展带是上海交通格局的客观反映。
沪西走廊是以上海虹桥枢纽为空铁联运核心，北侧通过嘉定区，依托京沪铁路、京沪高速（g2）联动；南侧通过沪杭铁路、沪昆高速（g60）联动长三角。目前发展已经较为成熟，g2、g60科创走廊都已经在快速建设中。
g60主要涉及松江和闵行紫竹、g2主要涉及嘉定，青浦新城联动稍弱。
而沿江沿海（沿湾）走廊则能级更强，新落地的超大项目更多。
沿江铁路体系是上海制造业另起炉灶，能级跃迁的命脉！重新整合了上海港口体系和铁路系统，打造了上海新的海铁联运体系。改变了上海原有铁路系统与港口系统脱节的弊端，设站与上海主要港口紧密结合。
比如全球第一大集装箱深水港洋山港与沿江铁路芦潮港站结合，设立芦潮港综保区后大幅提升了上海制造业的出口能力。特斯拉超级工厂就在附近，相关的新闻随手一搜，比比皆是。
第二个大项目是上海东站。上海东站与浦东国际机场将成为上海空铁联运的重要枢纽。芯片等超高端制造业的进出口都将依托上海东站枢纽发展。
更明显的信号是上海东站周边用地性质已经大规模变更，全面由工业用地转向了商办用地，其发展方向也将向国际化商务区发展。
沿江沿海地区的发展重点要关注设站的枢纽地区，临港地区是高端制造业绝对的头牌，其次南北转型重点地区宝山站，上海东站所在的祝桥也值得关注；金山工业区制造业基础虽好，居住环境较弱，奉贤新城交通条件方面稍弱。
不难发现，就企业数量来看，g2周边的嘉定、g60周边的松江企业数量相对其他新城优势显著。临港新片区的企业目前依然以制造业为主，聚集在芦潮港综保区附近。
出人意料的是，闵行的浦江地区和唐镇受到张江的辐射作用，已经聚集了数量规模较大的创新企业。
浦东综合枢纽附近和宝山地区整体企业的数量还相对较低。
创新资源方面，郊区的分化现象体现得更为显著。临港地区的创新资源主要聚集在滴水湖附近，与芦潮港的制造业还是保持了一定的距离。
除临港新片区外，嘉定、松江集中了郊区90%的创新资源，优势远大于青浦、奉贤两大新城。
郊区的高水平土地供应也先看园区。
我们将各个园区的土地供应进行了梳理：
临港新片区是未来产业用地供应的绝对“一哥”。
浦东枢纽地区虽然现状企业数量较少，土地供应的天花板也相当高，远期看能级会有非常大的提升。
奉贤区、金山区的土地供应量较大，嘉定与松江地区供应量反而相对较低。需要补充的是，五个新城的土地供应政策非常友好，土地供应一般来说不会是制约发展的主要因素。
综合来看，郊区未来的产业发展将会是分化的，其中第一、第二梯队优势显著，值得重点关注。
第二梯队，嘉定、松江、浦东枢纽定位高、资源足。
第三梯队，宝山（主城区外）、金山、 青浦 、 闵行浦江，产业基础、交通条件好，转型的动能相对不足。
第四梯队，奉贤交通与产业基础较弱，需要更加积极的投入提升产业能级。
规划定位、企业集聚、创新要素、土地供应
要论上海这些年产业腾飞的“王炸”地区，张江和漕河泾一定榜上有名。
这两个地区都是上海出了名的“码农”聚集地，其实就是名副其实的产业“高地”。
前者已经成为了浦东高科技产业的核心，不光带火了周边的房价还将影响力扩展到了周浦、唐镇。
后者不仅带火了整个徐汇中外坏地区的房价，还通过9号线号线，助推了七宝，还把九亭、泗泾打造成了需求最旺盛的“睡城”。
那么，张江和漕河泾又是如何发展起来的呢？
在最早的上海市2001版总体规划中，张江与漕河泾都是“棕色”的“工业用地”，良好的工业基础叠加高科技产业的转型发展是这两个地区产业腾飞的根本原因。
我们简单梳理一下这两个地方的发展历程，就可以发现它们的腾飞有着许多相似之处：
张江，1992年7月，张江高科技园区开园，1999年，上海启动“聚焦张江”战略，张江的发展定位完成了向了高科技领域的转换。
此后的20年，张江高科技片区的产业用地供应不断扩张，由最初的17平方公里，扩展至37.2平方公里，到2017年《张江科学城建设规划》发布时已经调整为94平方公里。（此后上海市“十四五”规划中张江再次扩区，但目前还未形成有效的土地供应）
除了定位提升和土地供应外张江还聚集了复旦大学微电子学院、中科院上海高等研究院等高水平创新要素，还有国家级重磅科研设施“上海光源”也落户在张江。
漕河泾的发展历程也颇为相似，且开发的历史比张江还要早一些。早在1986年，漕河泾就定位于以微电子为主的制造业，一大批国际知名的高科技公司落户漕河泾开发区，包括飞利浦照明、贝岭微电子、at&t、3m、安普、大计数据、莱迪思半导体、爱普生、英业达电子、施耐德电气等等。
1991年，漕河泾又被批准为全国第一批国家级经济技术开发区，规划定位大幅提升。2004开始，漕河泾的定位开始转型，加快发展以科技服务为特色的现代服务业，推进二三产业融合互动。
漕河泾周边同样聚集了大量的高水平创新要素，如中科院上海生命科学研究院、中科院上海微系统与信息技术研究所、华东计算技术研究所、上海市计量测试技术研究院等等。
这两个板块在享有了高能级的产业定位后，土地供应量大幅提升，越来越多的办公建筑推出市场，国家级的创新要素也快速聚集，在此基础上，漕河泾和张江聚集了一批高水平的企业。
下面的两张现状产业热力图可以很明显得看出张江和漕河泾在人工智能和集成电路两个领域的优势地位。
而从漕河泾和张江的发展历程来看，二者基本上都遵循了相似的规律：
1、这两个地区都是工业用地转型地区，统一的规划让成片开发变得相对容易。
2、这两个地区在发展制造业的过程中就已经吸引了一批高水平的企业作为转型提升的基础。
3、这两个地区都聚集了大量的高校、研究所这样的关键研发资源。
4、这两个地区的土地供应量、商办建筑供应量都在源源不断的提升，让产业发展有了很高的天花板。
简单来说可以概括为：“规划定位转型 企业聚集 创新要素聚集 土地供应提升”的四步走螺旋式发展。
所以，想要判断一个地区的产业会不会有高水平的发展“规划定位、企业集聚、创新要素、土地供应”这四要素是非常重要的。
最后，我想说上海产业发展路径不是一刀切的。
想要理解上海产业发展的规划思路，要认识到一点：大致以外环线为界，上海的产业发展策略是不同的。
2001年总体规划时，中心城和郊区的思路就已经不一样了。
中心城采取“退二进三”战略，原有的工业外迁，腾退出的工业用地转型为研发。
郊区注重工业区建设，以满足外资落户上海的用地需求，带动郊区城市化的进程，成为了上海市新增制造业的主要地区。
中心城内产业规模少而精，中心城外产业规模零散而广。
最开始，规划形成了“1＋3＋9”的“三圈”工业布局。“1”是指原浦东新区（不含南汇地区），“3”是指徐汇区漕河泾、闵行区经济技术开发区、金山区化学工业区，并在“9”个郊区（宝山区、青浦区、嘉定区、闵行区、松江区、南汇区、奉贤区、金山区、崇明县）建设9个市级工业区。
2014年之后的“减量化政策”，更加深了中心城区和郊区之间的分化。
减量化的目的在于清退不合格的工业用地，推动上海市产业发展更加向“园区”集中，规划园区外的工业用地规模大幅缩减可以看到，主城区内的工业用地数量已经非常稀少，但都是有统一规划的园区。
上海保留的“104”地区（规划形成的104个工业区块）均为转型发展地区（浦西的漕河泾、桃浦、市北高新（大宁）、吴淞，以及浦东的张江、金桥、外高桥），而在主城区外则分布较为零散。
中心城产业以研发办公为主，中心城外产业以制造为主。
在最新的上海市“十四五”规划和国土空间近期规划（2021-2025）中明确：主城区主要推动产业升级，主要发展的是以研发办公为主的生产性服务业。主城区外其他地区则依托高端制造业进一步发展。
主城区内的产业用地规划为“创新功能集聚区”——高密度的生产性服务业板块，这一类型的发展会直接带动就业岗位的增加和收入的提升，提升住房的需求。
主城区外的先进制造业产业发展，则会提升地方财政收入，从而整体提升板块经济实力和城市建设水平。
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