日前，上海市人民政府厅批复了上海规划国土资源局制订的《关于本市盘活存量工业用地的实施办法（试行）》（以下简称“办法”）在全市执行。盘活存量用地，走土地集约化道路的趋势再次得到彰显。相比月份发布的《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》，这次《办法》在工业用地的要求上更进了一步。
《办法》提出了几大值得关注的要点，首先，上海工业用地可通过区域差别化规划对工业区块进行结构调整和能级提升；集中建设区内的现状工业用地可按照规划加快转型。此外，与市级规划相匹配的用地结构、产业布局、发展规模和转型方向以及区级转型规划也是工业用地盘活方向。
其次，存量工业用地的整体转型可根据不同方案进行，如整体转型区域可按照“统筹规划、公益优先”的要求，优先保障公益性设施建设，后进行经营性开发，按照规划实施存量工业用地的整体转型。涉及其它存量建设用地的，可以参照存量工业用地一并实施整体转型。整体转型区域内土地权利人分散的，可以建立以区县政府主导、原土地权利人参与的联合开发体，实施区域整体转型开发。此外，《办法》提出，划入整体转型区域的存量工业用地，原土地权利人不得单独实施开发而。各区县政府确定的重要特定区域以土地收储后公开出让为主，也可实施区域整体转型开发。此外，对于有些零星工业的盘活方面，可采取扩大用地的方式，由零星工业用地的原土地权利人结合开发。
另外，工业用地还可申请使用权收储，并允许按照规划提高建筑容积率，这将是提高原有土地利用率的一种有效措施；在节余分割土地转让上，企业在满足自身需求节余的工业用地可以可独立开发也可以转让。这些措施对于企业灵活使用原有存量工业用地裨益良多。
分析该政策出台的背景，cric研究中心研究员孙田认为，这去年月份开始启动的上海自贸区土地二次开发的调研很有关系。在受到土地供应紧张的条件限制下，原工业用地转商业用地，盘活存量土地势在必行，自贸区在确定土地二次流转试点后的前期摸索，给了4月份全上海市推进盘活存量土地、循环利用存量土地提供先行经验。
据了解，去年10月份，上海市规划国土资源局党组书记、局长庄少勤在自贸易调研时就指出，“在土地方面，要建立土地动态流量的概念，不断创新提高土地利用效率的方式方法。积极探索土地混合使用和建筑复合利用的新模式，进一步节约集约利用土地。”
而近日，针对自贸区内土地的二次开发消息，上海自贸区管委会常务副主任戴海波也公开表示自贸区内土地二次开发的具体办法不日将最终落地。
事实上，今年2月上海市人民政府下发的《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》中也明确指出要促进存量工业用地调整升级。通过研究制定存量工业用地结构转型专项规划，明确存量工业用地转型的区域、规模、结构和功能布局。允许工业用地进行二次开发。
而从上海工业用地的使用现状和大势来看，工业用地转型也迫在眉睫。上海中原研究咨询部高级经理龚敏分析说道，自200年以来，上海工业用地出让幅数和出让面积比重分别占到土地出让的57%、44%。但工业用地的价格却十分低廉，2003年以来上海工业用地平均楼板价仅350元/平方米，仅占到商服用地楼板价的5%。加之十八届三中全会指出“建立有效调节工业用地和其他用地合理比价机制，提高工业用地价格”。 因此，工业用地转型势在必行。
除此之外，孙田还指出，《办法》的出台也是两会后上海响应“分类调控”，结合城市实际情况自主出台的针对房地产土地市场的首条政策。孙田说道，“2020年，上海的建设用地总规模将控制在3200平方公里。2013年年底，上海已经用掉3070平方公里，也就是说，未来5年，上海只有130平方公里建设用地供应。从这个角度看，上海市政府在针对存量土地方面，必须要有针对性的提出更灵活、更机动的政策。”
据早前消息，中国国土资源部部长姜大明在国土资源工作会议上表示，今后将逐步调减东部地区新增建设用地供应，除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地。姜大明称，中央要求中国东部三大城市群发展要以盘活土地存量为主。东部三大城市群指的是京津冀、、珠三角城市群。
中原地产研究咨询部高级研究员卢文曦表示，在边界范围划定的基础上谈发展，以前“摊大饼”式的模式显然行不通。如何盘活手中土地资源、集约开发是必然趋势。
21世纪不动产市场研究部副总监黄河滔亦表示，今年国土资源部强调对于人口超过500万以上的特大型城市原则上不安排生活用地以外的新增建设用地，土地市场将以盘活存量为主。对于上海这一特大型城市而言，将工业用地转为综合用地与中央层面要求相一致，有利于提高土地的利用效率；从上海的城市规划看，未来将建成具有影响力的全球城市，将工业用地转为综合用地同样符合城市发展过程中对生态、产业等方面的需要。
而就对于盘活存量工业用地办法对招拍挂市场影响几何，孙田认为，盘活存量工业用地的办法短期内对招拍挂市场商办用地成交量价几无影响，但长期看重点城市工业用地转型可能成为趋势。
孙田指出，综合来看，目前能够满足政策要求，有存量工业用地的私有企业和个人较少，多数都集中在老国企手中，比如上海纺织集团、上海仪电集团、上海国盛集团、上海华谊集团、光明食品集团等等，能够享受到土地转型这个政策红利的企业覆盖面较窄。再加上实际操作中的困难，比如存量土地转型的申请，同区政府成立联合开发体，协调多方面关系等等，都需要一定的时间周期，因此，短期内该政策对招拍挂市场商办用地的成交量价几无影响。长期来看，由于土地供应的紧张，重点城市比如北京、广州等地，未来研究盘活存量土地，提高土地利用率，比如存量工业用地转换土地性质等有可能将成为一个大的趋势。
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