上海工业用地开发十大趋势.pdf
7-12-10发布于北京
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崔霁：上海工业用地发展的十大趋势 上周给大家分享了商业地产的十大发展趋势后，这周继续我的十大趋势系列， 谈下工业用地开发，趋势分析是建立在我过去几年对这个领域的研究基础上，再 结合现在最新的政策和市场变化，从而得出的，仅代表个人观点，相关微信公号 若要引用，请注明出处，谢谢！ 上海市建设用地规模接近极限，土地供需矛盾突出，并存在建设用地布局分 散、结构不合理、用地效率不高等问题。上海市政府已经意识到这一问题，2014 年 月5 日下发《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》（以 下简称《意见》），提出,到2020 年上海建设用地总规模控制在规划范围目标内， 并适度留出发展空间。此外，按照国家严控建设用地总量和保障新型城镇化建设 的要求，对新增建设用地实行“稳中有降、逐年递减”。而长期作为土地供应中 占到半壁江山的工业用地，未来在建设用地“零增长”的前提下，对工业用地的 再开发则将对结构调整起到至关重要的作用。 一、上海工业用地再开发将成为下一轮房地产发展的新引擎 上海作为特大型城市，土地资源已十分紧张，特别是最近《意见》提出到 2020 年上海市实现建设用地总规模“零增长”。在这样一个背景下，对存量土地 进行盘活就成为未来上海土地挖潜增效的重要途径。而目前上海工业用地存在利 用效率低下，占建设用地总量比例偏高等问题，因此未来对工业用地的盘活将有 巨大的发展空间。工业用地的盘活在符合总体规划的前提下，对房地产市场产生 的影响主要是存量工业用地转性成为商办或住宅等经营性用地。如上海在两个月 前拍出的地王—— “闸北大宁325 地块”，该地块在未被政府收储前是工业用地 性质，通过政府的收储之后，工业用地变性成为住宅用地，也因此造就了方兴地 产在上海创造“地王”的神话。在符合城市总体规划前提下的工业用地变性，将 有利于增加土地供应，同时对于这一类工业用地变性后的再开发必将成为下一轮 特大城市房地产发展的新引擎。 二、上海拥有大面积工业用地的国企将迎来春天 据公开资料显示，上海市属出资企业共 49 家，所拥有的土地总量超过 700 平方公里，为上海市总面积的 10%还多，占到上海市建设用地面积的20%以上。 据统计，上海国有出让地占土地总量26.8%，划拨土地占土地总量72.8%，另有 少量集体使用权土地。新一轮的上海国资国企改革将拉开大幕，国企在这一背景 下大量的土地资产有可能在改革中市场化，特别是大部分用地是工业用地属性， 这对于大部分国企来讲即将迎来发展的春天。 下面简单罗列一些通过公开渠道获取的一些数据，笔者曾参与多个大国企房 地资源梳理，了解还有部分国企内部未公开纰漏的房地资源面积巨大。 光明食品集团：公开资料显示，截至2011 年3 月，所属农场经营和管理的 土地场域总面积约99.4 万亩，分布于上海市郊的崇明、奉贤、浦东新区(原南汇 区域内)和江苏省大丰市、安徽省黄山市，其中上海市郊约51.3 万亩，外省市约 46.8 万亩。 华谊集团：公开资料显示，华谊集团控股企业上海天原(集团)有限公司占地 面积164.56 亩，上海轮胎橡胶（集团）股份有限公司 占地123 亩，上海焦化有 限公司占地108 公顷，上海吴泾化工有限公司占地80 多公顷，三爱富占地约500 亩。近些年，上海华谊集团正进行战略转移，逐步将位于上海市区内的企业转移 至郊区甚至上海外。为了筹集启动资金建设上海化工区，上海华谊集团把汉口路 办公大楼 1 个亿的置换费也投了进去，用于支付 10 平方公里的滩涂使用费。上 海化工区建设工程投资7.4 亿元，形成了近10 平方公里土地。 上海纺织集团：公开资料显示，公司在上海迪斯尼附近有600 多亩土地，世 博会场馆附近150 多亩土地，上海市中心及北外滩数百亩土地，f1 国际赛车场、 中环及市郊附近千余亩土地。据不完全统计，上海纺织集团共拥有400 多万平方 米的房地产资源，且在上海市区拥有土地面积达56 万平米。 仪电集团：公开资料显示，现有基础物业占地面积77.5 万平方米，建筑面 积62.3 万平方米，在上海有十多个商务园区。目前，该集团正在规划建设上海 仪电漕河泾产业园和上海国际节能环保园两个大型现代商务园区。 三、上海工业用地总量和占比都将呈现下降趋势 根据上海城市规划设计院的《上海城市空间发展战略研究》报告，1997 年 上海辖区面积6341 平方公里，市区工业用地1547 平方公里。 根据上海市规划和国土资源管理局发布的《上海市土地利用总体规划 （2006-2020 年）》，上海市2005 年全市建设用地2401 平方公里（其中城乡建设 用地2170 平方公里，其中城镇工矿用地1612 平方公里）；2010 年全市建设用地 2590 平方公里（城镇工矿用地1830 平方公里）；2020 年全市建设用地2981 平方 公里（城镇工矿用地面积2200 平方公里）。这里的城镇工矿用地包含住宅、商业 等用地，从这一层面并没有单独统计出工业用地的总量。 根据上海市规划和国土资源管理局的调研，上海2020 年规划建设用地2981 平方公里，其中集中建设区为2400 平方公里，规划的 104 个产业区块工业用地 总面积为790 平方公里，集中建设区内，104 个产业区块外的工业用地为195 平 方公里，这部分工业用地未来的转型方向是“退二进三”，未来上海市将重点鼓 励这部分工业用地的转型、利用及开发；集中建设区外（主要是外环以外）的工 业用地面积为 198 平方公里，这部分工业用地未来的转型方向是“退二还一”， 将工业用地进行复垦。因此预计未来上海市将保持790 平方公里的存量工业用地 规划。 国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》（gbj137—90）规定工业用 地占城市建设用地比例应为15%～25%；而上海这一指标已经达到46.3%，远远超 出国家标准的上限 （见表1）。根据cric 数据，近五年新增工业用地（含物流仓 储用地）基本维持在年 1500 万方的供应，基本上占到整个土地市场供应的半壁 江山。随着未来建设用地零增长，以及土地供应结构的调整，工业用地的供应总 量及占比将呈现下降趋势，近两年已呈现出这种趋势。（见图1） 表1：上海与国际上发达国家工业用地规模占比 城市名 上海市 纽约市 芝加哥 东京都 大阪市 横滨市 年度 2010 1988 1990 1982 1985 1980 建设用地（平方公里） 2590 953 591 1726 216 427 工业用地（平方公里） 1200 71 41 42 31 31 工业用地占比（%） 46.3 7.5 6.9 2.5 14.5 7.3 数据来源：上海市规土局、 《大城市老工业区工业用地的调整与更新》一书 70.0% 2,500 60.0% 57.6% 61.3% 52.6% 2,000 48.2% 50.0% 1,500 40.0% 40.3% 30.0% 1,000 20.0% 500 10.0% 0.0% 0 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 工业用地供应占地面积(万㎡) 占全市比重 图1：上海近五年工业用地供应占地面积及占比走势图 数据来源：cric 四、上海工业用地产出率将不断提质增效 这里的工业用地产出率是当年工业增加值/工业用地面积。2012 年上海市第 二产业增加值为7912.77 亿元，计算得出2012 年上海市工业用地产出率为6.59 亿元/平方公里，相较于发达国家八九十年代水平还有较大差距。但根据上海市 经济与信息化委员会的数据显示，2012 年上海市 104 个产业区块即开发区工业 用地产出率为67.91 亿元/平方公里，这里的工业用地产出率的计算方法是园区 工业用地产出率＝园区主营业务收入÷园区总用地面积。这一指标由于有别于发 达国家计算方式，因此没有可比意义。 但这一指标的意义在于，上海市产出率较高的工业用地总体上集中在 104 个产业区块内，特别是国家级开发区和市级开发区，因此为了土地集约利用水平 的进一步提升，要加快进行产业结构优化，不在产业区块内的高能级第二产业要 尽快转移到产业区块内，腾挪出的工业用地要进行二次开发，从而不断的提质增 效。 表2：上海及国际发达国家按工业增加值计算的工业用地产出率比较 城市名 上海市 纽约市 芝加哥 东京都 大阪市 横滨市 年度 2012 1988 1990 1982 1985 1980 工业用地（平方公里） 1200 71 41 42 31 31 工业用地产出率 6.59 29.06 40.98 57.68 46.93 42.91 （亿元/平方公里） 数据来源：上海市统计局、《大城市老工业区工业用地的调整与更新》一书 五、存量工业用地再开发可进行结构的调整 《意见》提到：促进存量工业用地调整升级。研究制定存量工业用地结构转 型专项规划，明确存量工业用地转型的区域、规模、结构和功能布局。按照“提 质增效、分类处置”的原则，允许采取升级改造、结构调整、用途调整等多种形 式进行二次开发。 我们看下2005 年上海对存量工业用地二次开发的规定，需要在“三不变” 的条件下进行，即“房屋产权关系不变、房屋建筑结构不变、土地性质不变”。 这一政策引领了当年上海市开启创意产业园开发热潮。 《意见》中提到了允许工业用地再开发进行结构调整，这将引领未来工业用 地二次开发会有新的开发创新模式。 六、零星存量工业用地的开发模式将不断创新 《意见》中提到：建立区县政府主导、以原土地权利人为主体的转型开发机 制，推动成片区域整体转型。原土地权利人分散的，可建立区县政府主导、原土 地权利人参与的联合开发体。经区县政府批准，支持单一主体或联合开发体，按 照统筹规划、公益优先的要求，采用存量补地价方式，并按照规划实施存量工业 用地的整体转型。积极探索零星存量工业用地的多渠道转型开发模式。 很多国企由于历史原因，在上海市区拥有较多幅零星工业用地，这些工业用 地大部分不成规模，大多数在1000 平米以下，对于这一类地块有两种运作路径： 一是根据《意见》，由区县政府收储并主导开发，将周边不同权利人的工业用地 统一规划，统筹开发，产生规模效益共享，例如闸北区政府在工业用地再开发的 过程中就遇到这样的问题，相邻几块工业用地属于不同权利人所有，如果企业各 自开发，无法形成统一规划，因此由政府出面形成联合体进行开发是对土地集约 节约利用的最佳方式；二是企业自主开发。对于这一路径，需要有创新的开发模 式，如在现有工业用地不变性的情况下开发公租房、白领公寓或经济型酒店；将 市区工业用地用作社区养老服务用地进行开发养老地产；在市区工业用地上引入 大型停车设备，建立停车库；在工业用地上开发教育培训场地等。 七、工业用地的收储将建立政府与权利人利益共享机制 创新土地收储机制。统筹考虑土地区位、公共基础设施配套条件、原土地用 途及使用权获取方式和使用条件、规划土地用途和使用条件等多种因素，创新土 地收储管理，完善利益共享机制，充分调动原土地权利人的积极性。 由于企业对未来价值认识程度很高，对土地价值增值空间的巨大预期阻碍企 业实施二次开发，特别是淘汰劣势企业，另一方面，由于对淘汰劣势企业的补偿 额度可能难以满足企业需要，淘汰企业会对二次开发产生一定抵制。 八、新增工业用地出让年限缩短，出让价格将逐步走高 《意见》中提到：实行新增工业用地出让弹性年期制，一般工业项目用地出 让年期为20 年，出让年限届满后，对项目综合效益和合同履约等情况进行评估， 采取有偿协议方式，续期或收回土地使用权。对用地有特殊要求的市重点产业项 目，经有关部门批准后，出让年期可为20～50 年。 从这一政策看出，未来工业用地出让年限将缩短，同时随着新增工业用地规 模的大幅减少，以及工业用地容积率设定最低下限1.2。特别是《意见》中也提 到：建立工业用地和商办用地合理地价调节机制，提高工业用地价格，工业用地 出让价格不低于所在区域基准地价。从这几个因素，判断未来工业用地出让价格 将逐步走高，并且根据cric 数据，近几年工业用地成交楼板价已经呈现逐年上 升的趋势。因此，类似前几年房企通过以较低的价格获取工业用地，打着产业地 产总部办公的主题，来开发低密度办公园区的将逐步减少：一是工业用地成本高 了，二是工业用地限制绿化率，三是工业用地出让年限可能会因为项目综合效益 低下而大幅缩减。 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 成交楼板价(元/㎡) 图2：近五年上海工业用地成交楼板价走势图 数据来源：cric 九、工业用地容积率将逐年走高，集约化利用水平将进一步提升 《意见》中提到：提高工业用地节约集约利用水平，工业用地容积率一般不 得低于 1.2，特殊行业用地不得低于0.8，鼓励工业区块集中设置绿地，工业项 目用地内绿化率不得高于15%。 从近五年上海出让的工业用地的平均容积率来看，有逐年走高的趋势（见图 2），未来随着工业用地进一步集约节约化利用，工业用地的容积率会进一步上升。 1.80 1.69 1.60 1.59 1.44 1.40 1.31 1.20 1.13 1.00 0.80 0.60 0.40 0.20 0.00 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 工业用地平均容积率 图2：近五年上海工业用地成交平均容积率走势图 十、工业用地转性尚需政策完善，未来这一领域将大有作为 早在2009 年，深圳就在工业用地转用上取得了突破。2009 年 12 月 1 日， 深圳实施《深圳城市更新办法》，明确原权利人可作为更新改造实施主体，改造 项目无需由发展商实施，同时政府鼓励权利人自行改造，突破更新改造土地必须 招拍挂出让的政策限制，规定权利人自行改造的项目可协议出让土地。深圳的突 破在于，即土地使用权主体可以不发生改变，不通过招拍挂，办妥一系列相关手 续并补缴地价款，改变土地用途。 2013 年10 月底，北京市出台的《关于加快中低价位自住型改善型商品住房 建设的意见》，提出在确保土地供应方面，鼓励企事业单位和相关机构，在符合 规划要求的条件下，将自有用地用于自住型商品住房的开发建设。这似乎预示着 北京工业用地转商住用地将有改变，或者将尚未进入销售环节的房地产开发项目 转化为自住型商品住房建设项目。 2013 年11 月，国家土地督察上海局派出调研组，赴上海自贸区调研其总体 情况和土地利用管理情况。据媒体报道，该次调研主要是研究土地利用结构优化 的问题。保税区内多为工业用地，随着自贸区的成立，企业的入住将产生巨大的 办公楼需求以及商业消费物业、住宅物业的需求，因此推动工业用地转性成为必 修课。不过，对于自贸区工业用地未来以何种方式转变为商业用地，现在还在研 究阶段。 未来工业用地转性是盘活存量工业用地的重要方式，这也是是未来增加土地 供应的重要途径，目前在上海工业用地转性尚需政策突破和利益分享机制的完善， 上海有望在自贸区内先行试点和突破，运作成熟后有望在全市推广，因此未来这 一领域将有较大发展空间。 （作者：易居研究院综合研究中心总经理崔霁）
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