咨询热线: admin 2022年12月15日 产业新闻 20 0

  锦和集团郁敏珺:城市更新就是发现、提升和创造价值

  上海锦和投资集团有限公司董事长郁敏珺

  从上海金星电视机厂到南市发电厂再到静江建材市场,这些上海的老厂房在锦和集团的手里迎来了华丽转身,它们既保留了历史文脉,也开发出了新的业态和功能,推动了产业更迭,成为这座城市精致而有温度的生活新街区。

  上海锦和投资集团有限公司董事长郁敏珺表示,存量资产的更新是个永续存在的市场,并且每个项目都需要量身订做,无法复制,挖掘它的人文价值,赋予其独特的空间价值,同时符合客户的需求,并让客户之间相互需要彼此融合。这就是我们要做的事情。

  07年,曾是上海轻工业产品代表的金星电视退出历史舞台,坐落于田林路的金星电视机厂被锦和改造为越界创意园,这是锦和集团旗下锦和商管板块城市更新的首秀。而彼时的上海是一片大工地,到处是塔吊和工程车,00多个地铁站在建,一幅欣欣向荣的景象。

  回忆起当初,郁敏珺说:“当时城市更新还是个比较陌生的概念,在打造越界创意园时,不少同行表示难以理解,房地产正处于火热阶段,为什么要去做城市更新呢?”这源自2006年的一次美国之行,郁敏珺赴哈佛大学进修,顺道去纽约曼哈顿参观项目,和国内截然不同的是,那里没有大规模建设,基本在做存量更新,“有将立体车库改成公寓的,有把总部办公楼改成了高端服务公寓的,印象最深的是纽约证券交易所旁的一栋楼,请了阿玛尼做设计,屋顶被改成酒吧。据介绍这栋楼二战时甚至做过医院,我突然意识到,城市化进程到后来就是存量发展的逻辑,功能需求是一直变化的。”

  欧美发达国家的城市更新几乎都是依循这样的发展脉络,产业的变迁使得没落的工业区重新焕发新生,纽约高线公园、伦敦金丝雀码头等无不如此。在郁敏珺看来,这一切中国迟早会经历。

  郁敏珺表示,城市化进程到一定阶段必然伴随着产业转移,原有的产业没落,腾出来的建筑载体有了被更新改造的机会,它可以有新的价值新的内容,进而适合当下社会和产业的发展,当时的上海正好处于这样的历史节点。

  一面是汹涌澎湃的开发热潮,一面是日益破败的工业厂房,郁敏珺选择了后者,金星电视机厂成为集休闲、商务、消费为一体的创意园区,吸引了众多国内外知名企业,其中不乏国际500强。

  郁敏珺说:“我觉得城市更新的本质就是存量资产的价值提升,通过对原先资产价值的修复和创造,实现市场的认可。首先必须是存量市场,增量市场不存在更新,其次必须是城市,乡村是另一种模式。”

  郁敏珺认为,我们城市发展已经进入新的阶段,产业在发展,不断产生新的需求和定位,然后就有更新的机会和价值,所以其实存量市场会越来越大,城市更新会越来越快,而隔个几十年再度产生存量,又有新的一轮更新机会,所以城市更新是永续存在的。

  十余年的发展,锦和切中了上海轻工业产业更迭期,大量衰败的工业厂房被改造成各类特色鲜明的文创园区和街区商业,继续发挥着作用。目前锦和商管已在多个城市运营管理70多个项目,包括粮仓、裙房商业、老旧园区和老旧楼宇的更新。

  与增量市场最大的不同是,城市更新没有规律可循,每个项目都有自己个性化的表达方式。“之前我向有过相关经验的人取经,问有没有什么规律可总结,他告诉我没有,只有摸着石头过河。”郁敏珺说。

  产品线是房地产开发经常被提到的概念,工业化产品的一大特点就是可复制,但在城市更新上却不完全行得通。郁敏珺认为,没有产品线可言,从城市角度来说,城市化道路不一样,城市发展的阶段不一样,地域特色不一样。具体到项目,就是每栋楼都不一样,每一层也不一样,包括层高不一样、面积不一样、结构不一样,所谓的在地性非常强,需要因地制宜。

  郁敏珺清楚记得改造锦和越界陕康里时的事必躬亲,“当时设计完每栋楼我都要仔细地看,比如前面是居民楼那么我的窗户要高一点,满足采光的同时避免直视,另一面对着公共绿地,那么我希望窗户大一点,尽可能保留景观。”

  越界田林坊聚焦设计创意,越界陕康里呈现海派里弄风格,越界世博园主打电厂工业风,越界永嘉庭复刻浓郁法式风情,锦和商管打磨过的每一个项目都各有韵味。

  “但我们的所谓个性和设计师的主张不太一样,他们可以做出很漂亮很独特的外形和结构,但对于功能定位、商业价值不一定很了解,更新后给谁使用,产业和人口结构如何,怎么适应客户的不同需求,这些都是我们要考虑的。”郁敏珺强调。

  “国外在设计领域划分得非常细,酒店归酒店,博物馆归博物馆,还有灯光设计、标牌设计、音响设计等等,未来设计院的理念与我们的实践应该结合起来互相成就。”

  郁敏珺一直在聊资产、在算账,但其实她更看重文化。“锦和商管就是资管链条‘投融管退’里面的管,实现价值提升最重要的一环。所以我们做城市更新一定要会算账,不赚钱显然是不可持续的,但光会算账不行,还得要有人文情怀。”

  郁敏珺告诉澎湃新闻记者,算账决定了城市更新能不能做,文化决定了城市更新能不能做好,文化是城市更新的底色。

  “如果不能挖掘项目的文化价值,你就看不到他未来的前景,所以城市更新从业人员对新商业新消费等东西,要有很敏锐的触角,但又要能落地,会算账,同时有点情怀,包括对人文对文化的认知,能把这些综合能力整合起来才做得好,这是我的看法。”

  但如何挖掘文化资源?这也是城市更新目前争议较大的一块内容,即如何解决开发与保护之间的矛盾。

  郁敏珺认为,保护老建筑传承城市文化肯定没错,但不是教条的保护,不是一动不动,如果历史建筑没有很好地利用,就谈不上真正的保护。保护要看最终目的是什么,然后看这栋楼到底适合用什么样的手段来达到最后保护的目的。

  郁敏珺的这种理念可以看作锦和创意园区品牌“越界”的最佳注脚,从历史中走来的老厂房,保留了人文元素的同时,吸引了各种不同的人群不同的产业,充满了先锋、前卫与时尚,不管是空间结构还是功能业态都是一种跨界融合。

  “这么多年来因为技术的发展、互联网的普及,很多行业都跨界了,这是未来的趋势。老建筑在城市更新之后,空间属性反而会受欢迎,会装进不同的内容,而这些新经济、新产业需要自由的空间去交流、创造,这就为跨界融合提供了条件。”

  就像越界陕康里,里面有一个老教堂,这为项目带来了新的空间属性以及人群,由此形成一个客户之间交汇融合的氛围场景。

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