1月上海二手房住宅成交数据出炉！
全市二手房住宅成交量约1.61万套，环比下降约1.%；
恒星小区成交量约.7万套，环比下降约3.67%；
全市二手房住宅市场价为7.13万/㎡，环比上升约1.53%；
恒星小区市场价约7.78万/㎡，环比上升约2.1%；
月末链家挂牌量.34万套，环比上升约44.9%
月末房地网挂牌量（官方口径）为14.16万套，环比上升约4.51%；单月新增挂牌量上升约2.31%
二手房住宅链家挂牌价约为6.85万/㎡，环比上升约4.12%；
恒星小区链家挂牌价约7.08万/㎡，环比上升约3.65%；
从数据层面来看，11月上海二手房成交呈现量价平稳状态，而挂牌市场出现量价齐升，尤其是链家挂牌量，相较于10月末，爆发式增加了约1.34万套，来到了核验价出台后的最高值
但挂牌量的增长势头并没有延续到成交市场，11月二手房住宅单周成交量非常平稳，市场似乎发生了一些变化
今天，我们就着11月二手房住宅成交/挂牌数据，尝试回答几个大家非常关心的问题，欢迎留言讨论&转发收藏
恒星小区是一房一万监测市场走势的特定样本，总量约2500个小区，分布均匀、成交活跃是这些小区的主要特点，下文不再重复强调；下文中提到的二手房特指住宅；下文数据均来源于一房一万，由一房一万制图！
（相关数据：链家挂牌量价、房地网挂牌量）
11月链家挂牌量上升约44.9%，月末挂牌量来到了4.34万套，这是自2021年7月实行核验价以来的最高值
从这一点来看，上海二手房市场的确出现了一些“抛售现象”
尤其是在11月后三周，挂牌量增长非常明显，但是值得注意的是，在第三周，挂牌量大幅上升的同时，挂牌价出现了明显下降
这其实是相当反常的，一房一万对比了11.14-11.21日的链家新增挂牌房源明细，挂牌结构并没有明显异常，挂牌价格也在最后一周的时间里恢复正常并保持继续上涨
这里就不得不提链家在管理挂牌房源时，偶尔会有一些“动作”，使得在某些时间里，挂牌房源量价出现明显波动，比如2021年3月，一夜之间下架近2万套房源，所以，链家挂牌房源只能作为一个参考，并不是“抛售”出现的充分条件
大家都知道，6月复工之后，二手房核验价松动，在很短的时间内，链家挂牌量大幅上升，在之后的8-10月，挂牌量继续平稳上升，进入11月之后，挂牌量的上升幅度又开始大幅攀升，幅度与6月如出一辙
4.34万套挂牌并不算多！核验价之前的2021年3月，链家挂牌量约3.8万套，再往前追溯还有过7万套挂牌的记录，所以当下的链家挂牌量上升，更多的还是市场回归
这一点看房地网挂牌量变化就能知道。11月房地网挂牌量超过14万套，环比上升约4.51%，总体小幅上升
所以，当下的二手房市场并没有明显的抛售，链家挂牌量的猛增一定程度上会增加市场上的“卖房难度”，而且，挂牌量大幅上升主要出现在11月中后段，对于成交市场的影响，会落在12月成交数据上，我们拭目以待
（相关数据：成交量、挂牌量、挂牌房源调价数量）
在一房一万最近的直播中，经常会有朋友吐槽房子不好卖，即使已经多次降价
这一点在成交数据中也展现的很明显，11月上海二手房住宅约1.61万套的成交量，已经是在市场的荣枯线附近徘徊，这足以说明当下的二手房并不好卖
当然，成交数据更多是反映买方心态，我们来看一组更能反映房东心态的数据：
一房一万统计了7月以来，当月链家挂牌房源中价格上调、下调和持平的数量，从数据来看，价格上调的房源逐月减少，价格下调的房源逐月增加
如果我们把价格上调当做「看好」，把价格下调当作「看空」，从房东角度来讲，摒不住的人在增加，绝对看好的群体在减少，价格下调房源的数量占比更直观
近30%的房东希望通过降价来促进成交，但从成交量来看，效果并不明显，买房市场意愿不强
（相关数据：链家挂牌价、恒星小区挂牌价、市场价）
一房一万在直播中多次提到：接下来上海二手房价可能会出现实质性下跌，市场走出低迷的第一步就是「以价换量」
所以，二手房价格有没有下跌？我们先来看看链家挂牌价
从挂牌价走势来看，上海二手房并没有出现下跌，甚至涨幅明显，11月末上海链家二手房挂牌价格较6月“上涨”了约11%
但这个“上涨”，主要是由于核验价放松导致的，新增的高价房源，拉高了挂牌价格，挂牌结构变化带来的上涨，并不能代表市场的真实动向
但是，我们能从前文提到的降价房源数量增多和一线中介小哥的反馈中，得到一些真实信息，二手房价格已经出现松动
但很多房东的心态可能是：要是再降价，我就下架了！
（相关数据：连续12个月成交量、单月成交量）
从单月成交量来看，11月约1.61万套已经接近上海二手房市场1.5万套的荣枯线，继续下行的空间不大
10月、11月连续两个月的成价量持平，基本上已经可以说明一些问题，市场大幅下降探底的过程已经过去，恰逢年底翘尾，12月的成交量也不会太低，而接下来2023年的1月、2月成交量应该也不会太高，重点还是3月的小阳春
从大周期来看，我们从11月向前计算连续12个月的成交量，就能看到近17年来，上海楼市的4个底部
2008年、2010年、2014年、2017年，每一个时间点都是阶段性的市场底部，我们以四个底部为参考，画出上海二手房底部的参考线（图中虚线），就会发现，当下的市场已经是一个接近底部的状态
有一点要说的是：绝对的“顶”和“底”对于大部分购房者来讲，其实并没有明显参考意义，一房一万粉丝中不乏各种“抄底”和“逃顶”成功的例子，但是这些往往是事后回首才发觉
而且，从以往的经验来看，市场真正的底部时间往往非常短暂，“抄底”并不适合普通购房者，大家还是更应该着眼于「需求」，买到适合自己的好房子，就已经赢过大多数同行者了！
在经历了6-7批次新盘认购之后，大家能明显发现新房市场的热度有些下降，同一项目不同期之间，在入围积分和认购率上出现了下降
很多前期预计分数较高的项目销售也开始热情起来，积分不够也有机会捡漏红盘
相较于价格仍旧不低的二手房，限价且能买到的新房自然是优先级更高
而且在今年的4次集中供地拿出了不少好地、项目开发节奏加快（最快不到半年）等多方作用之下，很多原本只能买二手房的朋友，开始有可选择的新房项目，大家要更关注新房市场和土地市场动态，忽略市面上的积分预测，多去项目实地看盘