百姓对于经济预期和城市信心来自哪里
或许来自各种政策，也或许来自工作收入感受，或许也是日常的口口相传
但是作为一个地产内容工作者来说，我很确定的和大家说，楼市的本身走势，成为了普通人对于经济信心最重要也是最后一块信心基石
本质上楼市牵动经济，房产也影响家庭资产
这两个元素也促成了舆论上普通用户的分外关注
在信心比黄金金贵的当下，任何一个城市都到了最需要楼市的时候
但是如今的上海楼市，虽然依然是全国最稳健的房地产市场，但是作为身处其中的地产人来说，依然感受到了一丝不安
比如作为行业基石的二手房，成交量持续下滑，虽然幅度不大但趋势总是让人不安
比如作为一手房，虽然卖的都可以，但是我们看到了积分下滑，弃号增加的点状现象
包括土地市场，最后一次集中供应为什么只有六块了，这是什么原因
最近一个同行和我说，22 年已经结束了
但是 202 年的趋势怎么样，我想没有人会绝对的乐观
我在上海读书在这里工作，如今做这个城市的楼市内容，对我而言我就是吃这碗饭的
贩卖焦虑确实可以给我带来流量，但却不是我的追求
端起碗吃饭，放下碗骂娘的事情绝不能做，没有人比我更希望上海楼市可以更好了
一个从业者在行业里感受到的细碎体感，然后给一些建议
偶尔听说我的内容也会有各个部门有关领导的关注，如果能够被看到，那确实就是我的荣幸了
当然这也只是一家之言，所以严格意义上是线 年的上海楼市，真的非常非常非常的重要
核心还是需要综合各方因素，从而构建比较好的生态环境，
因为一来代表着舆论关注点，二来同样也是地方政府的关注处，所以所有政策的围绕点，因此开展
取消土地出让关于面积配比的相关限制要求这其实是很长一段时间存在的问题
上海很多土地对于 90 平米以下小户型的配比都有要求的，大概在 70% 左右
因为土地有限，所以小面积产品尽可能保持市面上相对足够的住宅套数供应
但是我们要知道，这个政策已经完成了他的时代使命
制定之初来自 2008 年前后的 7090 政策，那时候的楼市基本以刚需客户为主导
如今市场里的购买用户，特别是涌入在一手房的客户，
都是改善需求对于他们而言，90 平米远远没办法满足他们的需求
这也是导致很多高分客户在一个热门楼盘里出现小户型弃号的原因
而且哪怕在五大新城，规整的改善户型的受认可度也远超小户型
所以让户型制定权给到开发商自己，让他们制定出符合市场需求的面积配比，这是我最期待的一件事
我很长时间都会担心 90 平米小三房产品的整体供应量
当所有一手房都供应一种产品的时候，未来这种产品的市场流通性应该如何，会不会陷入又一种红海竞争
而且我完全不担心政策取消会导致市面上没有小户型产品
围绕着刚需板块的用户，研发团队断然不会把地块陷入去化不掉的情况
90 平米的鸿沟，是时候可以取消了
取消房地联动价，但增设房价指导售价区间房地联动价也是一个很特殊时代下的产物了
为了防止开发商拿到土地之后定高价干扰市场的一个决定，也让开发商在拿地的时候有预期：一手房售价不会因为什么时候开盘从而影响
这某种程度上也加快了市场房源的供应
当开发商对于未来没有预期，或者说没了任何想法的时候，
一些市中心的好项目，不论做什么产品都能一二手倒挂
一些五大新城的项目，做得好反正也卖不贵，能不能卖的好也不知道
反正做的好做的不好都是一个价格，那为什么要做得好
做的那么好最近几年的上海楼市确实少了很多优秀项目，同行问我上海有什么好项目的时候，我会经常性陷入词穷
价格管控确实管控住了预期，也调整了开发商的拿地心态
所以我建议取消房地联动价的同时，可以在拿地阶段出台房价指导售价区间
你还真别担心大家清一色的都选 4.8 万，未来的行情确实没有太多的甲方还有这么大的自信，毕竟回款对于他们来说都是第一要素
一个常规售价 4.5 万的项目，如果装修上给了更好的配置，规划上融入了更好的理念，市场应该支持他卖 4.8 万
如果开发商突然着急回笼现金流，也应该支持他以 4.3 万的价格出售
我觉得这部分选择也应该还给开发商
因为土地阶段都已经给到明确的浮动范围了，前后 5% 的价格波动都是在客户预期范围之内的
市场增加土地规模 5 万方以上的用地不知道各位有没有印象，上海的土地出让一直以来都比较小很多在 5-8 万方上下
很多人开玩笑说，基本上两张预售证就解决战斗
一来希望更多的开发商可以参与到市场，二来确实上海的城市布局是毛细管网式，所以单位地块都偏小
我入行的时候虽然类似金地格林这种百万方土地已经不多了，但是 15-20 万方的中型土地还是很多的
但是现在 10 万方以上的都快绝迹了
一定规模的项目，才有可能有配套，才有可能有社区的概念
更多的热爱这作为一个地产人我敢认线 万方的社区是逼不出操盘手的热爱的，因为项目在他手上可能半年就结束了，任何的爱恋都不会在半年时间有太多的改变
一个 15 万方规模的项目，接近 1000 户人家
整体营销周期在 2 年左右，整体开发周期需要三年以上，中间可能还会穿越一个周期等来什么政策，这样的规模容易激发团队和操盘手的匠心
土地市场推进持有业态也有一段时间了，好像并没有给市面上增加一些亮点产品，反而破坏了住宅的整体居住氛围
其实所谓调控，调控的是行业，其实调控的也是从业者的心态，就是给到他们的土地，能否激发出他们的状态，其实很重要的
大家都是一群非常聪明的脑袋，如果在早期就放弃创造，其实蛮可惜的
这也是我最近特别希望发生的置换客户，也就说卖掉房子再买房子的客户，如今占据了市场的绝对主力
而当下二手房市场的萎靡也是因为市面上有需求
所以我特别建议给到换房客户税费的减免只要是买房的客户在之前一年内卖过房子，那么这次买房的税费就有统一减免
因为这一个客户的存在就对市场起到
的效果，而最终结果很有可能是，一套带两套，然后两套带四套
就这样几何程度的裂变下去对于整体市场的激活一定能起到杠杆的作用
虽然一手房积分层面没给到这部分群体额外的福利，但这绝对是楼市里的中坚力量啊
如今买房的成本中税费的部分实在太高了，给到他们这部分的减免，绝对有助于带动整体的转换
上海楼市如今仅有的问题是流动性的问题，当置换为城市主力的时候，整体城市的流动性自然会下滑
或许说很有可能未来上海不太能够保持 2 万套的月均二手房成交也是一个必然现实
所以如果希望当下市场可以相对活跃，再好的房贷政策都不如减免税费来的直接和有效
另外我也给开发商的同行们提个建议
也是我从绿地香港那边得到的启发，如果一些项目遇到了去化问题且发现客群主力都来自置换，
然后再让他们来买你的房子与其开很高的渠道费用，不如把这笔预算给到中介让他们帮房东卖房，这样三方得利，甲方自己也能赚一个口碑
所以总而言之，上海二手房就是置换的市场，其实他成交量下滑下去也没啥大问题，但是如果想要激活，给到换房人税费减免是一个好的政策
其实还有一些建议比如我支持土地出让的集中，但是希望一手房取证可以不用集中，集中的本质是集中性供应从而弱化热点，但是有些对于开发商自己的回款周期其实少了一些灵动空间
至于我为什么会给到这些细碎的建议，因为我是真的建议，其实任何一个行业都一样，
营商环境其实上海整体房地产营商环境是非常好的，但是依然还有一些政策性束缚这些政策不会影响行业走向，但是让市场少了很多优秀的产品
我非常支持当时出台政策的背景和诉求，小户型的规定，房地联动价、持有面积配比等等，都是为了缓解市场供需的一些问题
但是很多问题已经解决，而且客群情况相比较之前市场也发生了很大的转变
其实关于定价、关于产品定位，关于装修配置，这些都曾经是我们最重要的工作，无数个通宵会议都在讨论到底应该怎么做产品现在这些技能好像都生锈了，对开发一个项目的惊喜感来说，也降低了很多
对于开发商而言，对于地产人而言，他们也需要被刺激，被唤醒
2023 年的上海楼市非常重要，一来是否能够给上海经济提供压仓式支持，二来对于全国楼市走向起到表率性作用
上海的管理一直是精细化手术刀式管理，大量细微调整之后的叠加才会是我们看到如今楼市的面貌
我们说只有开发商有活力有信心，市场和客户才会有信心，这从来不是一个零和博弈的选择
只有供给端持续性的输出好项目，房企更加热爱和深耕这个城市，那么对于购房者来说才拥有更加坚定的决心
没有一个人比我更加希望上海楼市可以更好，真心希望楼市后续可以走出一条优美曲线、
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认认真真聊地产，实实在在谈买房。
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