22年1月10日，上海四批次土拍官宣，仅6幅地块推出，让人大跌眼镜。这与前三批次动辄三十几幅地块相差甚远，而且这样的现象并不仅仅发生在上海。比如南京只拍了块地、66亿元，武汉只有10块地、67亿元，均只有上一批的几分之一。
首先，四批次土拍本就属于“附加分”
根据2021年2月24日，自然资源部发布22个重点城市实施住宅用地“集中”的政策，集中发布出让公告，原则上每年不超过次；
今年有4批次土拍，本就属于增量地块，地块数量远比前3批次少，也属于正常；
其次，2022年上海三批次土地出让金比去年增加17%
上海今年前三批次已经出让了108块涉宅用地，累计成交金额超过2500亿，比去年全年都高出近400亿元，增加幅度约17%；
房企们拿地计划完成的七七八八了，已经没有过多的资金再在上海大举拿地。
另外，进入10月之后，上海新盘去化速度放缓，房企资金回流自然也慢；另外新房去化慢带来的另一个影响是，房企对未来的预期也会进行调整，自然拿地意愿和计划也会做出调整。
所以如果第四批次仍旧放出七八百亿土地，将会对上海新房市场产生较大冲击，影响目前供需平衡的关系；
最后，城投禁止拿地，四批次土拍紧急刹车
最后，最重要是今年10月份，财政部明令禁止通过举债储备土地、国企购地等方式虚增土地出让收入等行为。
而在今年上海前三次土拍中，央国企拿地金额约1280亿元，占比约51%；城投拿地金额约863亿元，占比约34%；民企拿地金额约381亿元，占比约15%；
这也就意味着，国家规定城投不得拿地，进一步限制了资金对地块“托底”。如果这次仍然像前几批次那样推出大量地块，没有城投类公司接盘，那大面积流拍就是大概率。
再来看看上海各区，对城投拿地的依赖情况：
所以，由上表再比上海四批次推出的地块。四批次土拍中的地块更多的集中在城投拿地依赖比较低的区域。
四批次土拍共计6幅，涉及静安、宝山、嘉定、青浦、临港5个地区总出让面积约32.71万方，总起价约122.3亿元。
除了静安区的中兴路迷你地之外，其余5个地块都有一些共同点：都很贵，最便宜的一块也要9亿 ，最贵的青浦华新板块起拍价48.75亿了；而且，开发周期不短，建筑面积6-20万方不等，其中还有部分涉及商办用地。
①配置不少于500平方米（计容）的公共服务设施，其中居委会用房、老年活动室建筑面积均不小于200平方米，文化活动室建筑面积不小于100平方米；
②受让人应当按出让年限自持建筑面积不低于100%（计2547.86平方米以上）的商业物业；
③学校建筑面积3888.84㎡，为市北高中扩建部分，建设费用标准不低于11000元/㎡。
设置建筑面积不小于3000平方米（计容）的公共服务设施：一处社区行政管理设施，建筑面积不少于700平方米；一处社区服务站，建筑面积不少于400平方米；一处日间照料中心,建筑面积1000平方米；工疗、康体服务中心建筑面积900平方米。
①、04bb-01地块内配置1处社区文化活动中心（含公厕），建筑面积不少于4500平方米，1处社区商业设施（含菜场），建筑面积不少于1500平方米，1处社区综合服务点，建筑面积不少于660平方米；
②、受让人应当按出让年限自持建筑面积不低于100%（计16383.46平方米以上）的商业物业，当按出让年限自持建筑面积不低于60%（计22413.06平方米以上）的办公物业。
应设置建筑面积不少于2730平方米的公共服务设施，其中计容建筑面积2400平方米，包括：b3a-02地块内应配置老年活动室建筑面积约300平方米；b3b-01地块内应配置老年活动室建筑面积约300平方米、菜场建筑面积约1800平方米。
①、16-06地块应设置建筑面积为4380平方米的公共服务设施，包括综合设置菜场建筑面积1500平方米、日间照料中心建筑面积800平方米、居民委员会建筑面积500平方米、文化活动室建筑面积300平方米、老年活动室建筑面积300平方米、卫生服务站建筑面积200平方米、社区食堂建筑面积300平方米、养育托管点建筑面积360平方米、公厕建筑面积120平方米、公共停车位50个。
②、自项目规划土地综合验收通过之日起自持商业物业建筑面积不低于80%（计6331平方米以上）不少于20年。
本地块内需配建不少于1400平方米的商业面积，业态需满足周边社区餐饮，生活服务等商业业态布局。
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