二十大再次强调：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，为未来5年的住房制度改革指明了方向。市场反映也巧妙联动，不到半月，华润有巢租赁住房reits就正式获批，截至22年二季度末，全国已开业房间规模中，约有6.9%纳入当地保障性租赁住房，规模合计为6209套（间），全国共有1家住房租赁企业的纳保，占比超过10%，可见，随着长租房公寓向保租房的转化融合进程加速，住房租赁市场已经开启了新篇章。
一、从长租公寓到保租房，从二房东到机构化运营
个人公寓只要达到一定条件，也可以申请保租房，业内称之为纳保，只需按照保障性租赁住房标准向管理部门进行申报，审核成功后，即成为保障性租赁住房，遵循规定的租金要求，也享受相应的政策优惠。
随着政策的有序推荐，未来将会有更多的酒店、厂房、办公楼和公寓等物业转变为保租房，这些企业都具备一定的规模，申请成为保租房后，即可享受低息贷款、税收减免、财政补贴、水电折扣等一系列政策优惠。而原先数量最多的二房东，将会直面保租房的竞争压力，竞争力不足的人将会被淘汰，未来的长租公寓会逐步转向为机构化运营，二房东将逐步退出历史的舞台。
二、保租房不代表低利润，也有很强的盈利空间
对于保租房利润的计算，实质上就是租金价格减低 租金涨幅限制幅度与政策优惠带来运营成本降低幅度的比较，以上海和北京保租房政策为例：
定价规则：租金价格锚定物为项目周围的其他产品（民宅、长租公寓或保障性住房），兼顾考虑楼龄、装修、公共设施条件及通勤便利条件，保租房租金普遍在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下。
政策利好：住房租赁企业向个人出租住房时，按照5%征收税率减按1.5%缴纳增值税，企事业单位向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房时，减按%税率征收房产税。
定价规则：保障性租赁住房租金应低于周边同地段同品质市场租赁住房租金水平，首批4个试点项目（海淀、朝阳、昌平、房山）租金水平在2000-3000元/月之间（约市场价9折），视市场行情进行动态调整。
政策利好：比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策，免收城市基础设施建设费，用水、用电、用气价格及采暖费按照居民标准执行，向金融机构申请获得金融资本支持等。
显而易见，租金水平普遍打九折导致单间房源受益只降低200-300元，但水电减免、贷款宽松、税点降低带来的整体性成本降低是巨大的，在给消费者带来实惠的同时，保租房的盈利空间值得期待。
三、轻、中、重，企业怎样做纳保的选择
入局保障性租赁住房前，企业应当根据自身定位，合理选定纳保的方式、途径和策略，主要包括轻度资产代运营、中度资产包租、重度资产新建改建等方式。
对于轻资产运营而言，更适合以较“轻”的方式入局，规避掉规模化资本投入的风险，主要建议采取整租后开展运营或者委托经营管理，比如与比较成熟的国企建设方合作，代为运营达到借壳生蛋的目的。
对于中资产包租来说，比较适合采取包租模式，即成为房源的包租机构，负责运营、维修、租后服务等环节，既能够有效避免前期建造整修带来的巨大投入，也能依靠后期完善的规模管理实现增效增收。
但对于重资产而言，主要是通过获取土地（包括集体经营建设用地、r4用地、竞自持用地、竞配建用地等）或者在存量土地上新建保障性租赁住房，也可以依托闲置存量资产改造为保障性租赁住房，主要包括非改租（办公、商业、酒店、工业厂房等改造）、闲置存量住房改造为保障性租赁住房等。
值得注意的是，纳保后的企业，并不是踏上了“躺赢”“躺赚”的快车道，而是进入了“降本”“增效”的竞速场。
四、纳保后如何提升资产估值，做好运营是关键
对于重型资产，申请保障性租赁住房后，可以通过保障性租赁住房reits实现退出，这时企业的估值直接影响获利的多少，尤为的重要。项目方需扎实开展好运营管理工作，提升品牌知名度、产品吸引力、用户续租率、用户满意度、客户转化率等等，这些都能带来项目估值的提升。当然每一项工作都会面临极大的挑战，需要企业持续探索，耐心扎实的积累经验。当然也可以选择我们的陪伴式咨询服务，绕开大坑，避免不可逆的错误。
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