根据克而瑞资管（caic）监测显示，2年q上海社会经济运行逐步恢复，伴随着全面复工复产及政府一揽子支持政策，办公市场活跃度提升明显，加之新项目入市，目前仍整体表现较为稳定，但预计受疫情冲击影响四季度将持续承压。全市甲级写字楼空置率较二季度微升至9%，甲级写字楼平均租金环比下降.7%至7.37元/㎡/天，净吸纳量环比增加170%至21.9万㎡；办公依然是上海大宗交易主力业态，三季度成交金额占比超9成；销售市场方面，成交总建面环比上涨12.5%，达到去年同期水平；商办土地成交总建面同比下降7成。本报告数据库均来自caic（中国房地产资管信息服务平台）点击了解。
市场：三季度上海经济运行逐步恢复，在多重政策支持下市场稳步复苏，同时多个项目新增入市，市场活跃度提升明显。预计后市基于供应压力及经济下行趋势办公市场持续承压。
行业：金融、tmt及专业服务等行业受到疫情影响较小，需求增长较为稳定，新能源产业链带动相关办公租赁需求。
板块：部分项目工程延期，四季度预计前滩板块有大体量楼宇集中入市，基于其较强的去化能力，目前预计的新增供应体量并不会伴随太大压力。
大宗：在二季度上海经历了大范围和长时间的疫情封控后，三季度大宗成交受到持续影响，成交规模较去年同期下降32.%。成交业态来看，三季度办公依然为上海大宗交易市场的绝对主力业态，成交额占比超9成。
宏观市场：第三产业增速同比下降3.1%，办公楼投资额增速同比下降21.9%
▌甲级平均租金环比下降0.7% 空置率微升
三季度，上海3个优质项目新增供应入市共计27.7万㎡，甲级写字楼空置率持续下探，达到19%。全市净吸纳21.9万㎡环比上升170%，核心商务区的吸纳表现优于非核心区域。
全市甲级写字楼平均租金及环比变化
三季度全市甲级写字楼平均租金环比下降0.3%至7.37元/㎡/天。核心商务区甲级写字楼租金环比下降0.6%至每平方米每天人民币9.48元。非核心商务区甲级写字楼平均租金环比下降1.4%至每平方米每天人民币5.65元。
租赁市场：新增供应27.7万㎡，净吸纳量21.9万㎡环比上升170%
据克而瑞资管(caic)监测，22年q3上海甲级写字楼市场共3个新增供应项目合计27.7万㎡体量入市，其中一个位于核心商务区，2个位于非核心商务区。截止季末全市甲级写字楼市场存量达到约1558万㎡；三季度全市净吸纳为21.9万㎡，环比上升170%。三季度随着企业复工复产，政府一揽子政策支持下，社会经济活力逐步恢复，市场活跃度提升，但受到二季度疫情拖累严重加之新项目入市，市场整体空置率较二季度微升。从需求来看，金融及专业服务仍然是主力租户。值得一提的是，新能源及其产业链由于受相关政策鼓励，三季度需求度较高。
22q3上海各子市甲级写字楼租金与空置情况
销售市场：q3大宗成交总额119.4亿元，同比下降32.4%，三季度办公成交金额占比超9成
据克而瑞资管(caic)监测，2022年三季度上海大宗成交总额119.4亿元，较二季度环比下降29.8%。在二季度上海经历了大范围和长时间的疫情封控后，三季度大宗成交受到持续影响，成交规模较去年同期下降32.4%。
从成交业态来看，三季度办公依然为上海大宗交易市场的绝对主力业态，成交额占比超9成。季内上海奈雪餐饮管理有限公司以1.8亿元购买七宝生态商务区的上海万象企业中心3700㎡物业作为企业全国第二总部办公场所，同时宁波杉杉股份以25.2亿元的成交价拍下浦东新区后滩cbd的君康金融广场。值得一提的是，9月全球最大******资产管理公司之一的博枫资产管理对位于上海市五角场新江湾板块的富力地产租赁住宅项目完成收购，是该资管公司首次布局中国租赁市场。加之公募reits对长租公寓等相关资产的加持，预计未来市场中公寓的热度也将进一步提升，上海大宗市场的活跃度仍将持续。
▌三季度办公销售市场供应成交环比二季度增长，徐汇区成交量居首
22年q3上海全市办公销售供应面积12.6万㎡，环比增加8倍，但仅为去年同期的6成；总成交面积约28.8万㎡，环比上涨12.5%，达到去年同期水平。供应方面，松江区和青浦区供应超3万方；成交方面，徐汇区领跑全市总成交6.4万㎡，成交均价62901元/㎡；其中位于龙华板块的上海西岸国际人工智能中心（ai tower）项目为主力成交项目，买方来自上海商汤集团。目前，该项目已有包括微软、阿里等20余家互联网巨头或ai产业头部企业入驻。普陀区成交面积位居第二，主要成交项目位于长风板块。
2022q3各行政区办公销售市场
三季度全市平均成交价格45913元/㎡同比提升3%，主要为非核心区成交均价同比大幅提升，而核心区成交均价有一定程度下降导致。
土地市场：商办成交总建面同比降7成，成交楼板价同比上涨一倍
22年q3总计供应16幅商办用地，供应总建面约62.8万㎡，同比下降20.2%；共成交11幅商办用地，成交总建面27.79万㎡，同比下降66.5%；成交楼板均价为12610元/㎡,同比上涨108.1%。
三季度上海商办土地成交主要集中于郊外环非核心区板块，内中环浦东大三林板块成交一副楼板价24950元/㎡的商办土地。成交总建面居前的为杨浦区和南汇区，五角场和临港新城板块分各有一块商办用地成交，成交总建面分别为10.37万㎡和5.69万㎡；此外浦东共成交总建面4.88万㎡，3幅商办土地均为底价成交。
