二次开发的若干意见(试行)》的通知
各镇人民政府、街道办事处，区政府各部门：
现将《松江区关于加快我区产业结构调整推进存量工业用地二次开发的若干意见(试行)》予以印发，请遵照执行。
推进存量工业用地二次开发的若干意见(试行)
先进制造业是我区经济发展的重要基础和支撑，大力实施产业结构调整，加快推进存量工业用地二次开发，促进高水平现代产业园区建设，是推进g6科创走廊建设，打造实体经济和先进制造业高地，实现产业高质量发展的必由之路。为进一步加大我区产业结构调整和存量工业用地二次开发工作力度，通过“调整一批、收储一批、嫁接一批”，不断优化工业用地配置，提高工业用地的集约节约利用水平，依据《中华人民共和国土地管理法》、《土地储备管理办法》、《上海市实施＜中华人民共和国土地管理法＞办法》、《闲置土地处置办法》、《上海市土地使用权出让办法》、《上海市土地储备办法》以及上海市《关于本市盘活存量工业用地的实施办法》、《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定》、《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》等规定，结合本区实际，制定本意见。
强化区域整体规划，优化区块的产业功能定位和空间结构。按照产城融合、产业集群建设的要求，在区块内合理布局工业研发用地、商业商务配套用地等，把握土地成本收益总体平衡，提升工业区块的整体品质。
充分发挥市场对资源配置的决定性作用，调动原土地权利人的积极性，综合运用产业、规划、土地、环保、市场监管、安全生产管理等政策，调整一批产出效益低的项目。加强存量对接，引导企业进行工业用地的有序流转，导入一批技术创新好、发展潜力大，产出效益明显的项目。
严守“一条红线”，重点盘活污染重、能耗高的劣势产能项目工业用地。用生态红线守护发展“绿线”，对新引进项目要严把准入关，产业必须符合高质量发展方向，符合绿色发展理念，符合g60科创走廊“6 x”产业发展定位。
加强全区盘活存量工作的统筹管理，由各街镇、园区编制三年行动计划、年度结构调整及土地收购计划，具体项目收购及土地再利用方案的制定和实施必须由各街镇、园区领导班子集体决策，并报区政府批准。
对城市开发边界线内外、产业区块内外的存量工业用地实施分类引导，对战略预留区内的低效存量工业用地实施差别化的管理。
成立松江区产业结构调整和转型升级推进联席会议（以下简称“联席会议”），负责统筹推进全区产业结构调整和转型升级整体工作。联席会议由区政府主要负责人担任总召集人，相关分管副区长担任召集人，区发改委、经委、国资委、财政局、规土局、环保局、安监局、统计局、人社局、市场监督管理局、税务局、房管局等部门为成员单位。联席会议办公室设在区经委，区经委主要负责人任办公室主任。
各部门主要职责分工为：区经委统筹各街镇上报的盘活项目计划、产业结构调整计划，牵头负责劣势低效企业的调整关停及新引进产业项目的认定、评估及监管。区规土局负责组织、协调盘活存量工业用地的具体工作，依法落实相关规划和土地管理政策及土地出让合同的相关规定。区财政局负责对产业结构调整、推进存量工业用地二次开发给予财政支持。区市场监管局负责存量工业用地项目股权（结构）变更登记的行政审批。区房管局负责存量工业用地项目房地产权属变更、转移登记的手续办理，同时负责对存量工业用地房屋的出租行为进行备案。其他相关部门依法在各自职责范围内，支持各街镇、园区做好相应服务、协调、监管工作。
各街镇、园区是产业结构调整、存量工业用地二次开发工作的管理和实施主体，负责对属地区域内产业结构调整及存量工业用地使用管理、项目实施，及时掌握属地内项目动态，确保引入项目符合产业导向、土地规划、环境保护、安全生产等要求。
认真落实国务院、市政府关于淘汰劣势产能、推进节能减排及绿色发展的文件精神，充分发挥市、区产业结构调整专项补助资金的引导作用，稳步推进重点项目（行业）和重点区块的调整工作，严格淘汰不符合国家产业政策、节能减排要求和安全生产条件的落后产品、技术和工艺设备。对列入《上海市产业结构调整负面清单》的行业企业，依法实施差别电价政策，并充分运用安监、环保、拆违等手段，积极稳妥推进企业关停退出。
存量工业用地盘活主要通过以下机制实施：
区政府可以划定区域，明确区域内产业用地必须通过收储进行盘活开发，并探索“以房换地”等市场化补偿方式。区土地储备机构（松江区土地储备中心）可以根据全区整体规划和年度计划，依据《土地储备管理办法》、《上海市土地储备办法》，开展存量工业用地使用权收储，土地权利人也可以向松江区土地储备中心申请土地使用权收储。
各街镇、园区可根据各地区的整体规划，认定具有盘活价值的存量工业用地，经上报区政府同意后，由各街镇、园区协助松江区土地储备中心进行土地储备。
重新收储完成后，由街镇、园区根据产业发展导向和年度出让计划，并按照松江区产业项目准入及全生命周期管理要求，配合区土地储备中心重新开展地块出让工作。
企业通过产权转让、股权转让方式引进新项目，新引进的项目应符合我区产业导向和产业项目准入要求。当街镇农村集体经济联合社（简称联合社）下属集体资产公司、松江经济技术开发建设（集团）有限公司、其他区属国资公司作为产权转让或股权转让的受让人时，应按下述要求执行：
①街镇农村集体经济联合社（简称联合社）下属集体资产公司主要负责本街镇区域范围内的工业用地盘活。
②松江经济技术开发建设（集团）有限公司主要负责经济技术开发区范围内的工业用地盘活。
③其他区属国资公司，经工业用地所在的街镇、园区同意，可参与工业用地盘活。
经工业用地所在的街镇、园区同意，产权转让、股权转让可跨区域实施。产生的税收及其他相关效益由双方预先协商并签订协议书予以确定。
土地使用权的转让价格由双方协商确定，以市场评估机构的评估价为依据。工业用地的《国有建设用地使用权出让合同》在价格、方式转让要求等方面有具体约定的，按约定条款实施。土地使用权转让工作实施完成后，有关地块位置、面积、原房地产权人、转让价格必须通过政府网站等平台公开公示。区规土局每年对各地区的土地转让价格进行一次公示。
土地使用权的转让过程中涉及的房地产评估机构须在区规土局公开招标确定的名单内择定。
土地使用权转让过程中涉及到的土地转让协议、委托土地咨询服务合同等相关文件，由区土地储备中心统一标准化格式，以保证土地使用权转让的合理、合法、合规化。
（）闲置土地的收回。符合《闲置土地处置办法》第八条规定的“属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟”情形的工业用地,协议有偿收回土地使用权。土地使用权收购价格按成本核定，即在原出让价格基础上增加按人民银行同期基准利率分段计得的财务成本。
因企业自身原因未动工开发满两年的，必须根据《闲置土地处置办法》第十四条第二款的规定，依法无偿收回土地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。
（）违法用地的收回。对违法违规改变工业用地用途和违法建设行为，由市、区国土执法监察工作机构会同市、区政府相关部门严厉查处。对工业用地擅自改变用途的，责令限期改正，恢复工业用途；整改期间，不得转让，不得抵押。违法情节严重，规定限期内未完成整改的，出让人有权按照约定解除出让合同，无偿收回土地使用权。
（）其他收回。根据《国有建设用地使用权出让合同》的其他相关约定收回土地使用权。
通过出让、依法登记取得房地产权******的产业项目类工业用地，在满足原土地权利人自身需要后节余的部分，符合规划分割条件可以独立开发的，在不改变土地用途的情况下，可向区规土局申请分割转让。节余土地分割转让引入的项目需符合我区产业项目准入要求。
鼓励存量产业项目类工业用地、产业项目类研发总部用地因扩大生产、增加产能等原因，按照规划提高建筑容积率。需补缴的土地出让款，可根据《g60科创走廊（上海松江）内企业提高建筑容积率并减免土地出让价款的实施细则》相关规定给予减免。
各街镇、园区要落实工业用地使用、开发、建设利用和经营的属地监管责任，对辖区内工业项目进行全过程监管，积极引导存量工业用地在以g60科创走廊产业导向为依据的前提下，合法、合规流转盘活，新引入的工业项目，须纳入工业项目全生命周期管理。对于通过产权转让、股权转让等方式办理土地使用权转让的项目，各街镇、园区要提前介入交易流程，确保引进符合园区产业导向和准入要求的新项目，区房产交易中心、区市场监管局按现有相关法律法规操作。
（一）设立区产业结构调整和二次开发专项资金
区产业结构调整和二次开发专项资金（以下简称“专项资金”）主要由区财政预算安排，专项用于产业结构调整和存量工业用地二次开发，其具体用途如下：
1、产业结构调整专项资金。主要用于10区块、195区域实施结构调整的重点项目，以及每年经区联席会议审议通过的重点调整区块、重点调整项目及市级资金的配套等。
2、存量工业用地二次开发专项资金。主要用于鼓励各街镇、园区和其他经认定的社会主体积极参与存量土地再利用以及各街镇、园区对现有工业园区环境基础设施改造提升等二次开发工作。
产业结构调整专项资金用于支持各街镇、园区积极推进单个企业（项目）或者区块的产业结构调整工作，统筹用于企业关停、搬迁、职工安置，以及在产权所有人不变更的情况下，利用现状存量资产引进优秀企业等，具体使用标准及要求如下：
①市级重点调整企业：按照市产业结构调整的标准予以配套；
②区级重点调整企业：鼓励各街镇、园区对符合条件的企业进行关停再利用。关停原有企业后可享受每亩5万元的奖励，关停企业将列入全区产业结构调整项目数据库，除因规划原因调整外，关停企业不得落户我区其他街镇、园区重新生产。存量土地盘活再利用的，凡符合区产业发展导向的产业项目并通过环境影响评价审批后可再享受每亩20万元的奖励。盘活再利用奖励单个项目最高金额不超过3000万元。
①市级重点调整区块：按照市级有关政策文件要求给予1:1 的区级资金配套；
②区级重点调整区块：鼓励重点区域成片式调整，对区域四至范围清晰，区域面积在500亩以上2000亩以下，调整企业10家以上，且企业占地面积合计100亩以上，被认定为区级重点调整区块项目的，按照调整企业占地面积每亩10万元给予补贴，单个区域调整项目补贴金额最高不超过3000万元，区域调整项目涉及企业不重复享受单个企业调整奖励，可享受再利用奖励政策。区块调整项目需提交调整再利用实施方案，明确调整目标、发展定位、资金保障和工作时间节点等内容。
2、存量工业用地二次开发专项资金
存量工业用地二次开发专项资金用于鼓励各街镇、园区推进工业用地二次开发或改造提升工业园区基础设施条件，具体使用标准及要求如下：
对各街镇、园区属地范围内拟收储的工业用地，原则上收储所需资金由各街镇、园区负责。收储地块用于区级统筹招商进行“退二优二”的，区级给予各街镇、园区每亩80万元的资金平衡补贴，单幅地块最高不超过5000万元。
（2）支持通过土地使用权转让盘活存量
①支持通过存量嫁接导入优质项目。各类优秀企业通过受让产权或股权方式购买我区存量工业用地（厂房）落户，对符合g60科创走廊产业导向且注册落地后连续两年亩均税收超过60万元/亩的优质产业项目，给予每亩60万元的一次性奖励，单个项目最高不超过3000万元。
②支持区属国资公司、街镇集体经济组织盘活存量工业用地。区属国资公司、街镇集体经济组织可根据g60科创走廊产业发展导向、自身发展需求和土地利用状况，积极开展盘活存量工业用地工作。收购盘活的存量工业用地应用于引进符合g60科创走廊产业导向的优质项目，在项目落地后第一年亩均税收超过30万元/亩的，可给予每亩30万元的一次性奖励，单个项目最高不超过1500万元。
支持各街镇、园区下属工业园区加大投入，改善道路、绿化、停车、供电、供水、供气、安防、管理信息化等软硬件环境，为加快推进存量工业用地二次开发工作不断提高园区配套水平和服务能级，经审核认定，按照项目投资总额的20%给予支持，最高不超过2000万元。
单个项目不得重复享受产业结构调整再利用奖励政策和存量工业用地二次开发奖励政策。
1、支持和鼓励原土地权利人通过盘活存量工业用地引进优秀企业（项目），对再利用成效显著，经济贡献突出的，在改扩建、提高容积率等方面优先予以支持。
2、鼓励优秀的产业园区开发运营主体参与存量工业用地二次开发。存量土地盘活后，根据市、区有关规定，经认定的开发主体通过相关程序，在符合租售比例、二次转让条件等要求下，可将符合条件的定制厂房和研发楼宇分栋分层转让给符合产业发展导向的重点项目。
3、每年预留一定量的新增建设用地指标专项用于支持二次开发，确保每年安排不低于1/3的工业用地减量化获得的建设用地指标用于产业发展及二次开发。
4、鼓励区域整体转型开发，由区政府主导，以原土地权利人或原土地权利人参与的联合开发体为主体，通过存量补地价方式，实施区域整体转型开发。
5、对零星工业用地，在满足产业类型、投入产出、节能环保、本地就业等准入标准的前提下，可以由原土地权利人通过存量补地价方式实施开发。
6、浦南地区经认定的工业集中发展区或保留区域内的项目，以及重点行业专项调整项目，与104区块享受同等奖补政策。
7、以区土地储备中心为主体进行协议收储的项目，可按照相关税收规定，免征土地流转过程中产生的相关税费。
本意见在实施过程中如遇上级政策调整，从其规定。区经委、区财政局根据本意见，制定产业结构调整及存量工业用地二次开发资金使用管理办法。区经委负责制定年度工作实施方案和考核体系。
本意见自发布之日起实施。原《松江区关于规范工业用地收购工作的暂行规定》（沪松府办〔2015〕116号）、《松江区关于加强存量工业用地管理的实施办法》（沪松经〔2017〕79号）同时废止。
本意见由松江区人民政府负责解释和修订。
附件：松江区产业结构调整和二次开发专项资金使用指南
松江区产业结构调整和二次开发专项资金使用指南
产业结构调整专项资金单位：万元/亩
按照市级文件规定最高予以1:1配套
按照土地面积，单个项目最高不超过3000万元
按照市级文件规定最高予以1:1配套
区域四至范围清晰，区域面积在500亩以上2000亩以下，调整企业10家以上，且企业占地面积合计100亩以上，每项分别最高不超过3000万元。
抄送：区委办公室，区人大常委会办公室，区政协办公室，区监委，区法院，区检察院，区群团。
上海市松江区人民政府办公室 2018年11月22日印发