上海市使用权有偿转让办法 （987 年 11 月 9 日上海市人民政府发布） 第一章 总则
第一条第一条 为了推进全面改革和对外开放，改革土地使用制度，试行土地使用权有偿转 让，促进上海经济的发展，根据国家的有关规定，特制定本办法。
第二条第二条 本办法所称的下列用语的含义是： （一）土地使用权有偿转让是指通过土地使用权有偿出让和土地使用权转让进行房地产经营 的经济活动。 （二）土地使用权有偿出让（以下简称出让）是指上海市人民政府（以下简称市政府）将国 家所有的土地，以指定的地块、年限、用途和其他条件，供土地使用权受让人开发经营，由 土地使用权受让人支付土地使用权出让金和使用金。 （三）土地使用权转让（以下简称转让）是指土地使用权出让后，土地使用权受让人将土地 使用权再移转的行为。 （四）土地使用权出让金（以下简称出让金）是指土地使用权受让人为获得土地使用权而支 付给政府的金额。 （五）土地使用金是指土地使用权受让人因使用土地而按年份支付给政府的金额。 （六）土地使用权受让人（以下简称受让人）是指因土地使用权的出让、转让或继承而享有 土地使用权的企业、其他经济组织或个人。
第三条第三条 土地在使用权有偿转让期间，所有权仍属于中华人民共和国。 地下的各类自然资源、矿产以及埋藏物、隐藏物等，不在土地使用权有偿转让范围内。
第四条第四条 与中华人民共和国没有建立外交关系或没有在中华人民共和国设立商务代表 处的国家或地区的企业、其他经济组织或个人，不得成为受让人。
第五条第五条 受让人的合法权益受法律保护。 土地使用权有偿转让中的一切活动，应遵守中华人民共和国的法律、法规和上海市的有关规 定。
第六条第六条 上海市土地管理局（以下简称市土地局）主管本市的土地使用权有偿转让事 务。 土地使用权出让合同（以下简称出让合同）由市土地局与受让人签订。
第七条第七条 上海市房地产登记处（以下简称市登记处）负责办理土地使用权有偿转让中 各类登记事务。登记文件可公开查阅。
第八条第八条 出让的最高年限，由市土地局在下列范围内核定： （一）娱乐用地 二十年 （二）工业用地 四十年 （三）公寓、住宅用地 五十年 （四）旅馆、商业、办公楼用地 五十年 （五）科技、教育、文化、卫生用地 五十年 （六）综合或其他用地 五十年 需要超过上述年限的，由市土地局报市政府批准。
第九条第九条 出让期满，除出让合同另有规定或城市规划不允许外，受让人可以申请续期。 续期的最高年限由市土地局根据本办法第八条予以核定。 土地使用权需续期的，应另订出让金和重签合同。
第十条第十条 除出让合同另有规定外，受让人可以将土地使用权转让或抵押。但违反本办 法的转让和抵押无效。
第十一条第十一条 受让人是外商投资企业的，可以根据有关规定享受优惠待遇，并不再按 照《上海市中外合资经营企业土地使用管理办法》缴纳土地使用费。但不依照本办法获得土 地使用权的外商投资企业，仍应按照《上海市中外合资经营企业土地使用管理办法》缴纳土 地使用费。
第十二条第十二条 在取得土地使用权的地块上进行各项经营活动，应按规定由项目经营人 向上海市各有关主管部门办理申请、审批、工商登记和纳税登记等手续。 第二章 土地使用权有偿出让
第十三条第十三条 出让的地块和条件，由市土地局会同上海市城市规划建筑管理局（以下 称市规划局）、上海市房产管理局（以下简称市房产局）共同拟订，报经市政府批准后实施。
第十四条第十四条 市土地局可以采取双方协议、邀请投标等方式出让土地使用权。
第十五条第十五条 市土地局应向有意受让土地使用权人提供下列资料和有关规定： （一）土地的座落、四至范围、面积及地形图。 （二）土地的规划用途、建设项目的完成年限、必须投入的最低建筑费用和发展面积的下限。 （三）建筑容积率、密度和净空限制等各项规划要求。 （四）环境保护、园林绿化、卫生防疫、交通和消防等要求。 （五）市政公用设施现状和建设计划或建设要求。 （六）地块的地面现状。 （七）出让的形式和年限。 （八）投标者应具备的资格。 （九）投标地点、截止日期及招标程序、要求、规定和决标标准等。 （十）投标时需缴纳的保证金额。 （十一）出让金的付款方式和要求，受让人的经济责任等规定。 （十二）有关出让、转让等方面的具体规定和办法。 （十三）出让合同标准格式。 （十四）建筑物出售及管理的有关规定。
第十六条第十六条 协议出让的程序是： （一）市土地局向有意受让土地使用权人提供出让地块的必要资料和有关规定。 （二）有意受让土地使用权人在得到资料后，应在规定时间内向市土地局提交土地开发建设 方案和包含出让金、付款方式等在内的文件。 （三）市土地局在接到按第二项规定提交的文件后，应在三十天内给予回复。 （四）经过协商取得协议后，市土地局与受让人签订出让合同，并由受让人支付定金。 （五）受让人按合同规定支付出让金，向市土地局领取土地使用证，并在规定的时间内向市 登记处办理土地使用权登记。
第十七条第十七条 邀请投标的程序是： （一）市土地局根据出让地块的具体要求，向邀请投标对象发出投标邀请书、招标文件及具 体资料。 （二）应邀的投标者在规定的投标日期和时间内，向指定的地点、单位提交保证金（不计 息），并将标书密封后投入指定的标箱。 （三）市土地局会同有关部门聘请专家组成评标委员会，由评标委员会主持开标、评标和决 标工作。 不具备投标者资格的标书，不符合招标文件规定的标书，以及超过截止日期送达的标书，评 标委员会有权决定其无效。 评标委员会对有效标书进行评审，决定中标者，评标委员会签发决标书后，由市土地局按标 书订明的地址对中标者发出中标证明书。 开标、评标、决标应有上海市公证处参加并出具公******。 （四）中标者在规定日期内持中标证明书与市土地局签订出让合同，并支付定金。 （五）中标者按出让合同规定支付出让金，向市土地局领取土地使用证，并在规定的时间内 向市登记处办理土地使用权登记。
第十八条第十八条 中标者在规定的日期内不与市土地局签订出让合同的，取消其中标权， 所交保证金不予退还。中标者因故不能在限期内与市土地局签订出让合同的，可以在期满前 十天内向市土地局申请延期。但延长期不得超过三十天。 中标者所交的保证金可以抵充出让金，未中标者所交投标保证金，市土地局应在规定的日期 内按原数原址退还。
第十九条第十九条 定金可抵充出让金。受让人不履行出让合同的，无权请求返还定金；市 土地局不履行出让合同的，应双倍返还定金。
第二十条第二十条 市土地局与受让人签订的出让合同，应经上海市公证处公证。
第二十一条第二十一条 出让金应按出让合同中规定的币种支付。
第二十二条第二十二条 受让人每年应按下列标准缴纳土地使用金： （一）一千平方米以下（含一千平方米）的地块，缴纳人民币一千元。 （二）超过一千平方米的地块，每平方米缴纳人民币一元。
第二十三条第二十三条 受让人需要改变出让合同规定的土地使用性质和规划要求的，必须 事先向市土地局提出申请，由市土地局提请市规划局审核批准后，按市土地局的规定补足出 让金，重新签订合同或签订补充合同，并办理登记。
第二十四条第二十四条 凡在受让土地上营建房屋及其他设施，应根据上海市城市规划、建 筑管理、房产管理、交通、环保、卫生、环卫、消防等城市管理的有关规定办理各项申请审 批手续。
第二十五条第二十五条 受让人不按出让合同的规定完成建筑物的，市土地局可以根据具体 情况处以罚款，直至无偿收回土地使用权。 第三章 土地使用权的转让
第二十六条第二十六条 出让合同规定的建筑物未完成的，土地使用权不得转让。土地使用 权分割转让的，必须经市土地局批准。 土地使用权转让时，其地上建筑物随之转让。
第二十七条第二十七条 土地使用权的转让，其方式包括赠与、出售和交换。
第二十八条第二十八条 受让人将建成的建筑物出售时，建筑物使用范围（包括庭院、围墙 等）所占用的土地使用权同时移转。同一建筑物分割转让的，各房产所有人占有相应比例的 土地使用权，但同一建筑物所占用的土地使用权整体不可分割。 同一建筑物分割出售时，出售人应事先订明各购买者应得的土地使用权的比例，并按市房产 局的规定订出建筑物的使用管理维修公约。 房屋预售的，必须经市房产局批准。
第二十九条第二十九条 在转让或继承土地使用权时，出让合同以及登记文件中所登记的权 利、义务和责任一起移转。
第三十条第三十条 土地使用权的转让，可以在中国境内进行，也可以在中国境外进行。但 没有与中华人民共和国建立外交关系或没有在中华人民共和国设立商务代表处的国家和地区 除外。转让在中国境外进行的，应取得所在国或地区的公证、外交机构的认证和中华人民共 和国驻该国使领馆或商务代表处的认证。在中国境内进行的，应经上海市公证处公证，或经 有管辖权的其他公证处公证。 土地使用权的继承，必须经上海市公证处公证，但经法院调解或判决的除外。
第三十一条第三十一条 土地使用权和房屋的转让，应由受让人持按本办法第三十条规定的 经公证或认证的转让合同或继承证明等合法文件向市土地局、市房产局分别办理过户手续， 缴纳过户费和纳税。未经过户的转让无效。
第三十二条第三十二条 土地使用权（连同地上建筑物等）的转让和继承，受让人应在转让 合同签订或继承公证后，向市登记处登记。
第三十三条第三十三条 土地使用权在转让时，需要改变出让合同规定的土地使用性质和规 划要求的，按本办法第二十三条的规定办理。
第三十四条第三十四条 拥用土地使用权的整个企业或其他经济组织的所有权移转，土地使 用权亦随之转让，并按本办法的有关规定办理手续。 第四章 抵押
第三十五条第三十五条 土地使用权及其地上建筑物、其他附着物等，可以抵押。 抵押权的设定应向市登记处登记。
第三十六条第三十六条 抵押人与抵押权人各自的权利、义务等，必须在抵押合同中订明。 抵押合同不得违背出让合同的规定。
第三十七条第三十七条 抵押人将已出租的房产作抵押物，不影响原房屋租赁关系。
第三十八条第三十八条 抵押权人有优先受偿权。抵押权人之间的优先顺序以在本市登记处 的登记顺序为准。
第三十九条第三十九条 抵押人到期不能履行债务的，或抵押人在抵押合同期间宣告解散、 破产的，抵押权人有权依据法律和合同的规定处置抵押物。 因抵押物的变卖而受让土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物的，受让人应按本办法第 三十条规定取得公证、认证，并按第三十一、三十二条规定办理过户和登记手续。
第四十条第四十条 抵押权因债务清偿或其他原因而消灭的，抵押人和抵押权人应向市登记 处办理注销抵押登记。 第五章 土地使用权回收
第四十一条第四十一条 出让合同规定的使用期满，该地块的土地使用权即由市土地局收回。 市土地局应同时注销土地使用证，并通知市登记处注销登记。该地块上的建筑物和其他附着 物同时无偿收回。 出让合同中规定必须拆除的技术设备等，受让人应按时拆除。除出让合同另有规定外，非通 用建筑物等必须由受让人按时拆除和清理，或由其支付拆除和清理费用。
第四十二条第四十二条 出让合同期未满的土地使用权不得收回。在特殊情况下，市土地局 根据社会公共利益的需要，可以依法定程序予以收回，并给予合理的补偿。 市土地局应在收回土地使用权日期前六个月，将收回土地使用权的理由、地块座落，四至范 围、收回日期等通知受让人，并在收地所涉及的范围内公告。自公告规定的收回土地使用权
日期起，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物即由市土地局收回。
第四十三条第四十三条 提前收回土地使用权的补偿金额应按出让合同的余期、土地的使用 性质、地上建筑物、其他附着物的价值和出让金等项内容，由市土地局与受让人协商确定。 补偿金额协商有争议的，争方双方可以向人民法院起诉。按公告规定的日期收回土地使用权 不影响补偿金额的最后确定。
第四十四条第四十四条 收回出让合同期未满的土地使用权，市土地局与受让人协商后，可 以将另一地块的使用权与受让人进行交换。交换时，市土地局与受让人应在协商确定收回的 土地使用权的补偿金额和换得的土地使用权的出让金金额后，进行结算。 交换土地的使用权，市土地局应与受让人重新签订出让合同，并由受让人办理各项登记和换 证手续。 第六章 税收
第四十五条第四十五条 出让、转让合同签订后，受让人必须向上海市税务局（以下简称市 税务局）办理纳税登记，并比照《上海市 契税暂行条例实施细则》的规定缴纳契税，税率 减半优惠。出让合同的契税免予征收。
第四十六条第四十六条 土地使用权连同房屋转让的，应由受让人缴纳契税。税率是：出售 的按买价 ％的缴纳；赠与的按现值 3％缴纳；交换的视同买卖行为，分别按现值 3％缴纳。 买价、现值由纳税义务人申报，经市税务局核定。
第四十七条第四十七条 受让人在出让地块上建造的房屋，应按《城市 房产税暂行条例》 的规定缴纳房产税。计税办法，由受让人按房产原值扣除 2％后，以 1．2％的税率，每年 分两次缴纳。 在经济技术开发区新建房屋的，自建成之日起，可享受免征五年房产税的优惠待遇。
第四十八条第四十八条 在完成建筑物以后，受让人将土地使用权连同房屋转让或将房屋出 租时，应按《 中华人民共和国工商统一税条例》缴纳工商统一税。税率是：出售的，按售 价收入 3％缴纳；出租的，按租金收入的 5％缴纳；其经营所得，另按有关所得税法的规定
缴纳所得税。个人出售或出租的，按《 中华人民共和国个人所得税法》的规定纳税。 第七章 附则 第四十九条第四十九条 受让人是中华人民共和国境内的的企业或其他经济组织的，其税收 应优先适用国内企业的有关税收规定。但外商投资企业按本办法纳税。
第五十条第五十条 有关土地使用权有偿转让的经济纠纷，争议双方可以按照合同的仲裁条 款或事后达成的书面仲裁协议，提交中国仲裁机构或者其他仲裁机构仲裁。 争议双方没有在合同中订立仲裁条款，事后又未达成书面仲裁协议的，可以依据我国的有关 法律向人民法院起诉。
第五十一条第五十一条 本办法由市政府法制办公室负责解释。
第五十二条第五十二条 有关实施本办法的具体规定，由市土地局和有关部门制订，报经市 政府批准后实施。
第五十三条第五十三条 本办法今后有修改的，不溯及修改前已签订的合同。但本办法修改 后对受让人有优惠待遇的，经受让人申请，可以享受有关优惠待遇。 但国家法律另有规定的 除外。
第五十四条第五十四条 本办法自一九八八年一月一日起施行。
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永和九年，岁在癸丑，暮春之初，会于会稽山阴之兰亭，修禊事 也。群贤毕至，少长咸集。此地有崇山峻岭，茂林修竹；又有清 流激湍，映带左右，引以为流觞曲水，列坐其次。虽无丝竹管弦 之盛，一觞一咏，亦足以畅叙幽情。是日也，天朗气清，惠风和 畅，仰观宇宙之大，俯察品类之盛，所以游目骋怀，足以极视听 之娱，信可乐也。 夫人之相与，俯仰一世，或取诸怀抱，晤言一室之内；或因寄 所托，放浪形骸之外。虽取舍万殊，静躁不同，当其欣于所遇， 暂得于己，快然自足，不知老之将至。及其所之既倦，情随事迁， 感慨系之矣。向之所欣，俯仰之间，已为陈迹，犹不能不以之兴 怀。况修短随化，终期于尽。古人云：“死生亦大矣。”岂不痛 哉！ 每览昔人兴感之由，若合一契，未尝不临文嗟悼，不能喻之于 怀。固知一死生为虚诞，齐彭殇为妄作。后之视今，亦犹今之视 昔。悲夫！故列叙时人，录其所述，虽世殊事异，所以兴怀，其 致一也。后之览者，亦将有感于斯文。
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