说起上海的土拍，就不得不说从7年下半年开始，大量零溢价地块的成交。
很多人说，这是引导上海房价平稳的信号。
在大部分人的认知里，近几年上海土拍零溢价已经成了一种常态。
据统计，上海今年1-月已成交的土拍市场，7块住宅用地同样无一例外都是0溢价拍出。
然而，“3.31事件”让原本平淡无奇的上海土拍市场发生了巨大的转折。
今年3月31日下午，正当多家上市内房企忙于发布年报之际，上海市场传来一个重磅消息：
上海虹口区北外滩板块的嘉兴路街道hk271-01地块招标结果出炉，被某开发商以底价3.3亿元摘得，折合楼板价6.3万元/平方米。
但是，这一土拍“零溢价”的结果，却引起了土拍市场的波澜。
要知道，位于北外滩的这个地块对于如今的上海可谓弥足珍贵。该地块因为位于市中心核心位置，且项目基本无配套要求、无限价，并且周边豪宅林立，对岸便是20万 的陆家嘴，可谓纯正豪宅范，因此被业内称为“钻石级住宅地块”。可见该地块对上海的城市发展权重有多大。
疫情之下，各地方政府财政压力巨大，其他城市土拍火爆，上海自然也希望以此地块来拉动甚至抬高对上海楼市的预期。
而龙头房企却沆瀣一气，让这样一块黄金板块仍然以零溢价成交，可以说是挑战了政府的底线。
也正因如此，上海土拍市场的规则立即发生了改变。
这是2017年4月上海修改土地招股出让“游戏规则”以来，第二次正式修改出让规则。
从当年楼市调控来看，2017年的规则修改之后，无疑对楼市起到了降温作用；
如今土地市场相对进入低迷阶段，时隔三年后的这次土地出让规则的修改让我们不得不对上海的土拍乃至楼市重新重视起来。
为了刺激土地出让，上海的土地新政结合疫情，正不断放宽条件：
首先是竞拍名额，10人以上竞价，可进6人；6—10人竞价，可进5人；5人以内竞买，可直接竞价，较之前增加了入围者。
其次，不超过5人时，不评分，直接竞价拍卖，价高者得。这意味着，上海执行了近三年的“评分制”有了松动。
再次，是“资金冻结”规则。原先企业在保证金缴纳之后到参拍之前均需冻结土地款，这中间有20天的冻结期；而新规只要在参拍前一天冻结资金。
这些改变充分体现了现在上海对土拍市场的公平化、市场化倾向，政府对土地出让的意愿高涨。
此外，自持和一定比例的保障房都会很大程度上影响到房企的利润，自持类房源由于变现周期长，先期投入大，盈利情况普遍不乐观。
近期自持比例减少可以明显降低房企的运营压力，尤其在2020年生存压力不断提升的背景下，起到的作用更是不容小觑。
据统计，上海修改土拍规则之后，上海土地出让的脚步便一刻也没有停歇，推地节奏以肉眼可见的速度加快。
仅仅5月单月，截至目前上海已经拍出纯住宅用地共计8块之多，总价接近100亿。
而光是上周一周之内，上海就已成交了5幅宅地，总成交金额高达47.22亿。（其中瑞安拿下2幅、大名城1幅、景瑞1幅、万科中建联合体1幅）
土拍市场的持续火爆，也证实了上海正给予开发商们非常大的支持，体现了稳房企投资、稳楼市发展的导向。
在“3.31事件”之后，政府的快速反应从侧面说明了上海对营商环境的重视。
这也直接反应在了上海接下来的几块土拍价格上。
“3.31事件”之后，上海终于出现了今年第一块溢价率破0的土地。
4月27日，备受关注的青浦区徐泾镇崧泽大道北侧29-02、32-03地块完成出让：
总计约80轮举牌报价，加价幅度从200万调整至500万、再调整至1000万，最终由招商拿下，总价43.07亿元成交，成交楼板价28209元/㎡，溢价率高达12.8%。
这是上海土地市场久违的竞拍画面了，上一次这么疯狂地竞拍一幅纯宅地，可能还是在2016、2017年期间。
无独有偶，在青浦地块之后，5月以来成交的8块住宅用地，其中有4块都有溢价：
5月15日，闵行区浦江镇浦江拓展大型居住社区37-01地块，溢价率：3.31%，由建发竞得；
5月15日，闵行区浦江镇浦江拓展大型居住社区38-01地块，溢价率：3.46%，由新城竞得；
5月20日，松江区永丰街道h单元h24-07号地块，溢价率：8.5%，由大名城竞得；
5月20日，松江区中山街道sjc10010单元37-01号地块，溢价率11.3%，由景瑞地产竞得。
要知道，去年全年上海出让的157宗地块中，溢价率超过5%的也只有区区8块。
而今年上海修改土拍规则后的一个多月里，便有5块地块出现了高溢价的情况。
所有的事实都在指向一个结论：上海土拍的溢价现象可能真的要回来了。
今年2月20日，香港置地联合体310亿拿下的徐汇区滨江西岸金融港地块，无论是整体规模、成交金额、江景规模，都是上海土地出让市场没有过的，同时这块地也成功晋级为新的全国总价地王。
但这，只是今年上海土地巨无霸套餐中的其中一员。
短短100天后，上海又挂出了一个近百亿元级地块。
普陀区万里社区w060701单元x101-01、x102-02、x103-01地块，地块由3块子地块组成，总起始价高达90.98亿。地块用途包括商业、办公、文化、住宅，详细信息如下：
对于普陀区来说，这样一个庞大地块的出让可谓是历史罕见，同时将进一步升级真如、万里板块的商业配套，无疑又是一大利好。
此外，就在上周，位于青浦徐泾的2幅普通商品房用地又再次被瑞安拿下。
其中，青浦区徐泾镇蟠龙路西侧05a-04地块以11.6亿元（115947万元）成交，出让面积约22606平米，容积率约2.3，成交楼板价约2.23万元/平，溢价率0%。
青浦区徐泾镇蟠龙路西侧05b-03地块以5.07亿元（50656万元）成交，出让面积约11012平米，容积率约2.0，成交楼板价约2.3万元/平，溢价率0%。
结合瑞安在2019年10月31日拍得的4幅徐泾宅地，总面积2.25万平。加上这次的两块，瑞安近半年总计徐泾得地5.6万方，总花费金额超过50亿。
瑞安俨然成为了青浦徐泾区域内最大的“地主”。
今年上海土拍市场，百亿地块的频出，也再次证明了今年上海的土地市场正在放量，市场活力已经被激发，未来上海的城市更新将更加充满想象。
从历史来看，上海的房价走势和土拍一直都是息息相关的。
而面粉进价贵了，面包自然也不会便宜。
既然有溢价的土拍市场回来了，那上海的房价又会有怎样的变化呢？
从今年3月份上海楼市正式恢复以来，上海已经陆续发放了40多张预售证。
这其中，今年上海新房的房价或多或少房价都有一定涨幅，有些区域的房价天花板更是已经悄悄被打破：
3月外滩绿地海珀外滩的开盘，直接将黄浦滨江从12万的单价，拉到了13.8万；
4月前滩东方惠礼的入市，同样打破了前滩8万 的格局，均价达到了9.2万；
5月内环地王中兴路一号的流出，更是标志着苏河湾开始进入13万时代。
即便不是纯新盘，像是黄浦豫园板块的复地雅园，备案均价12.54万/平米，同样比去年12月预证的12.26万/平米，涨了将近3000元/平米。
接下来的几个月，我们大概率还将迎来传闻中均价近15w的绿地海珀外滩二期，传闻中均价近13w的前滩三湘印象名邸。。。
土拍市场的逐渐活跃，后疫情时代的货币宽松，都预示着上海楼市新一轮的热潮已经扑面而来。
随着上海对土拍政策的放松，多个重磅土地高溢价成交，地价推动房价已然不可避免。
个人认为，当下的上海房价，或许是未来五年内最便宜的时刻。
可以说，土地市场正是上海楼市的吹哨人。
我们都知道，土地一直以来都是上海最为稀缺的资源。
在有利政策的推动下，伴随土拍规则的改变，今年上海的土拍市场热度节节攀升，上海土地市场也将迎来更合理的公平竞争，土地价格也更将更加市场化。
无论是正在加速的土拍频率、重新出现的土地溢价、百亿地块的频繁流出、还是水涨船高的预售证均价，这些现象都预示着今年上海的土地和楼市即将渐入佳境。
经历了几年的市场盘整后，上海新房交易市场正逐步复苏，这一点从房价的天花板频频被打破便能很直观的感受到。
历史总是惊人的相似，开发商们已经在土地市场蠢蠢欲动了，而你还在等着抄上海楼市的低吗？
最后，为了能让大家对上海的土拍市场拥有更深入的了解和更前瞻的见解，我们将在下周日对今年即将入市的部分土地出让进行价格预测和分析：
未来上海的几块“地王”究竟会拍到多少钱？溢价率会不会彻底“引爆”？
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