上海金吉置业发展有限公司（以下简称“金吉置业”）于2年取得位于金山区亭卫南路99弄1-号、6-7号，即金山区山阳镇5街坊175/10丘国有建设用地使用权（证号为：沪房地金字（2012）第002917号），使用权面积2751平方米，产证建筑面积23488.55平方米，土地用途为工业用地，使用期限至2059年3月29日。该项目因擅自改变土地用途列为2018年国家土地例行督察整改任务，根据督察整改任务要求，应尽快按实际用途补缴土地出让金。
2019年12月，市政府批准该地块控制性详细规划《金山新城jsc1-0701单元07a街坊控制性详细规划（实施深化）》（沪府规划〔2019〕220号），规划用地性质为商业办公文化混合用地（其中商业服务业用地≥60%，文化用地≥10%，商务办公用地≤30%），规划用地面积23649平方米，规划容积率2.0。现该项目转型条件已具备，故金吉置业申请由产业项目类工业用地调整为商业办公文化混合用地。
经各部门征询复函，同意金吉置业以商业办公文化混合用地予以实施。项目功能定位为餐饮、住宿等业态，并统一进行招商运营，商业、文化、办公物业由金吉置业100%长期持有。同时，应将不少于15%的地上经营性物业产权无偿提供给山阳镇人民政府。
经评估公司评估，容积率设定2.0，该项目由产业项目类工业用地调整为商业办公文化混合用地需补缴地价款10480.31万。
综上，根据《关于本市盘活存量工业用地的实施办法》（沪府办〔2016〕22号）规定，规划用途为非住宅类的经营性用地，未纳入旧城改造范围内的权利主体单一且周边无规划开发建设用地，具备独立开发条件的，经区政府常务会议集体决策同意后，由原权利人采取存量补地价的方式，按规划用途自行开发，并满足投入、产出、节能、环保、本地就业等相关准入标准。现将金吉置业转型项目实施方案（送审稿）提请区政府审议。
附件：关于金山新城jsc1-0701单元07a-01地块（金山嘴海
鲜市场）存量转型项目实施方案（送审稿）
（金山嘴海鲜市场）存量转型项目实施方案
为优化土地资源配置，节约集约利用土地，我局对金山区金山新城jsc1-0701单元07a-01地块（金山嘴海鲜市场）由存量工业用地转为商业办公文化混合用地拟定了存量转型实施方案。现将该地块存量转型实施方案事宜汇报如下：
拟转型的金山新城jsc1-0701单元07a-01地块（金山嘴海鲜市场），地块四至范围：位于亭卫南路以东、沪杭路以北地块。该项目此次存量转型总用地面积23649平方米，全部为上海凤凰企业（集团）股份有限公司（金山区国资控股企业）下属全资子公司上海金吉置业发展有限公司存量建设用地，土地面积27514平方米，建筑面积23488.55平方米，容积率0.85，土地用途为工业用地，用地方式为出让。
批准控制性详细规划名称为《金山新城jsc1-0701单元07a街坊控制性详细规划（实施深化）》（沪府规划〔2019〕220号），规划用地性质为商业办公文化混合用地（其中商业服务业用地≥60%，文化用地≥10%，商务办公用地≤30%），规划用地面积23649平方米，规划容积率2.0。
本次存量转型开发主体为上海金吉置业发展有限公司，向山阳镇政府无偿提供7200平方米（15%）物业产权定向用于公共用途，以及区域内土地房屋征收、建设用地减量化等工作的经营性物业补偿。
金山新城jsc1-0701单元07a-01地块（金山嘴海鲜市场）存量转型总面积23649平方米，其中出让面积23649平方米，出让年限为39年，土地预评估价格为10480.31万元。
该地块拟以存量补地价方式供地，出让面积23649平方米（出让年限为39年，土地受让人为上海金吉置业发展有限公司。我局制定金山新城jsc1-0701单元07a-01地块（金山嘴海鲜市场）存量转型方案如下：
本项目功能定位为餐饮、住宿等业态，并统一进行招商运营。通过盘活存量工业土地资源，实现在不新增建设用地的条件下，提高产出总量和产出质量。
本项目的商业、文化、办公物业由上海金吉置业发展有限公司100%长期持有。
民防部门提出本项目应按地上总建筑面积的10%配建民防工程，民防工程为甲类，核武器抗力级别为核六级，常规武器抗力级别为常六级，战时用途为二等人员掩蔽部，应建民防工程面积超过5000平米的，按规定配建移动电站。
建设管理部门提出装配式建筑面积的比例为100%，建筑单体预制率不应低于40% 或单体装配率不应低于60% 。出让宗地中建筑应当达到的绿色建筑标准为：本项目中公共建筑按照《公共建筑绿色设计标准》（dgj08-2143-2018）标准设计，按照绿色建筑二星及以上标准设计；全市新建民用建筑全部执行绿色建筑一星级及以上标准建设。其中，单体建筑面积2万平方米以上大型公共建筑和国家机关办公建筑，按照绿色建筑二星及以上标准建设。按照相关要求采用bim技术，并落实海绵城市建设相关要求。建设工程的消防设计、施工必须符合国家以及本市工程建设消防技术标准。
根据《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》（沪府办〔2017〕19号）相关规定，土地全生命周期管理要求如下：
1.受让人应该按照商业办公文化混合用地用途利用土地，不得改变；项目功能应符合《金山新城jsc1-0701单元07a街坊控制性详细规划（实施深化）》（沪府规划〔2019〕220号）建设、运营管理要求，不得擅自改变用途。
2.受让人应当按出让年限100%长期持有土地及物业。
3.国有建设用地土地使用权及地上建筑物等不得整体或分割转让，受让人的出资比例、股权结构、实际控制人等均不得改变。
4.国有建设用地使用权抵押时所担保的主债权仅限于开发建设该出让地块的贷款，且不得超过土地出让价款总额。以房屋在建工程、新建房屋连同土地抵押等情形，应当按照《上海市房地产抵押办法》的有关规定办理。
5.擅自改变土地用途和建设条件，违法情节严重、拒不整改、拒不接受处罚的，出让人有权解除《土地出让合同》，收回国有建设用地使用权。
6.因受让人违反《土地出让合同》约定，出让人收回国有建设用地使用权的，出让人和受让人同意出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收回。
根据批准的控制性详细规划，上海金吉置业发展有限公司出具本次存量转型地块的规划用地范围、用途、容积率、建筑面积等一系列相关规划控制参数，包括地下空间部分。
方案中按地上经营性物业产权15.2%（约计7200平方米）无偿提供给山阳镇政府用于公共用途，以及区域内土地房屋征收、建设用地减量化等工作的经营性物业补偿，由镇政府负责运营管理。
（六）资金平衡方案：由企业自筹资金解决。
根据国土资源部《协议出让国有土地使用权规范》，由第三方评估机构按照现土地使用条件下土地使用权市场价格与原土地使用条件下土地使用权市场价格的差额，补缴土地价款。经委托符合资质的地价评估公司评估，该地块从产业项目类工业用地调整为商业办公文化混合用地，需补缴土地出让金10480.31万元。
（八）开发时序安排：拟开工时间合同签订后6个月内，拟竣工时间合同签订后24个月内。
（九）项目建设开竣工逾期处置方案按照本市国有建设用地使用权合同相关约定执行。
金山区规划和自然资源局党政办公室 2020年3月19日印发
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